地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 分離状態の問題点とは？

地主にとって、底地と借地が分かれている状態は、以下のような問題を引き起こします。

・地主が土地を売却したくても、借地権があるため自由に使えない

・借地人が建物を建て替えるたびに、承諾書や承諾料の交渉が必要

・地代が安価で、相場に見合っていないまま放置される

・相続時に子世代が底地を管理しきれず、放置・分割されていく

・地主と借地人の関係が悪化し、長期トラブル化するケースも

地主としては、「土地を所有しているのに自由に動かせない」「相手の都合で自分の資産が縛られている」という強いストレスを抱えがちです。

■ 一体化することで生まれるメリット

底地と借地を一体化することで、地主には次のような具体的なメリットが得られます。

・借地権が消滅し、「完全な所有権」が成立する

・売却時に地代制約がなくなり、高値で売れる可能性が高まる

・管理・承諾業務が不要になり、相続対策としても有効

・土地活用（アパート建築、等価交換など）がしやすくなる

・借地人との煩雑な関係を清算しやすい

一体化は、地主が「使える資産」に変えるための“鍵”であり、将来の安心にもつながります。

■ 地主が主導権を握る交渉チャンス

一体化は地主と借地人の両者が同意しなければ成立しませんが、地主側から提案することで交渉の主導権を握りやすくなります。

特に以下のような状況では、借地人も一体化に前向きな場合が多いです。

・借地人が高齢で相続対策を考えている

・借地人が建て替え・売却を検討している

・借地権が共有・相続で複雑化している

・借地人も「まとめたい」と考えている

地主が「今が交渉のチャンスだ」と判断できれば、資産価値の最大化に繋がる可能性が高まります。

■ 方法①：地主が借地権を買い取る

もっともわかりやすい方法は、「地主が借地人から借地権を買い取る」ケースです。

この場合、地主は

・借地人から建物と借地権を一括で買い取る

・所有権として登記を変更する

・将来的に更地にして売却・建築・賃貸などの活用が可能

地主にとっては資金負担がありますが、すでに建物が老朽化している場合などは、安価に借地権を取得できる可能性があります。

また、借地人が高齢で「もう面倒だから譲りたい」と思っているケースも多く、地主側から積極的に打診することで成立率が高まります。

■ 方法②：地主が底地を借地人に売却する（底地売却型）

逆に、「地主が底地を借地人に売却する」という選択肢もあります。

このケースでは

・借地人が底地を買い取り、土地と建物の完全所有権を得る

・地主は管理・関係性から解放され、現金を手にできる

・一括清算となるため、相続前の資産整理にも適している

・地主にとっては、長期的な地代収入はなくなりますが、将来のトラブルを防ぎ、まとまった現金を確保できるという点で有利です。

また、譲渡所得税や登録免許税などの処理も必要ですが、信頼できる専門家と進めれば手続きはスムーズです。

■ 方法③：等価交換・共有解消による一体化

少し高度な方法ですが、「地主と借地人が土地持分と建物権利を出し合って、等価交換や共有解消の形で一体化する」という方法もあります。

・双方が資産の一部を譲渡し、権利調整を図る

・結果としてどちらかが完全所有権を得る、または法人化して共有する

・不動産会社や専門家が間に入ることで調整が容易に

この方法は、地主にとって譲渡益を抑えつつ、将来的な開発や売却を実現しやすくなるというメリットがあります。

たとえば、アパート用地として第三者に売却する際、「底地と借地が一体化されていない」と売却価格が大きく下がることがあります。
それを避けるために、地主側で一体化を先に行うことが価値を高める要因となります。

■ 注意点①：価格交渉と税務リスク

地主が借地権を買い取る場合も、底地を売却する場合も、価格の適正性と税務リスクをよく考慮する必要があります。

・安く買い叩くと、借地人から反発される

・高く売りすぎると、借地人が断る

・売却時には譲渡所得税がかかる可能性がある

地主としては、不動産鑑定士などに評価書を作成してもらい、客観的な価格で交渉することがベストです。
また、税理士と相談のうえ、贈与税や譲渡所得税の対策も講じましょう。

■ 注意点②：契約・登記の手続きを正確に行う

一体化には、以下の手続きが必要になります。

・売買契約書の作成

・所有権移転登記（建物と土地）

・境界確認や地積更正が必要な場合もある

・借地契約の終了通知や合意解約書の取り交わし

地主が不慣れなまま進めると、後々法的トラブルになることもあるため、司法書士や弁護士の関与を前提に行うべきです。

■ 注意点③：感情的対立を避けるための配慮

地主と借地人は、長年の関係がある場合ほど、感情的な誤解や衝突が起きやすくなります。

地主側の主張が強すぎると、「立ち退かせたいのか？」と勘ぐられたり、逆に借地人が強硬に反発することもあります。

交渉の際は

・「相続の前に整理しておきたくて」など、外的要因を理由にする

・「一体化することでお互いにメリットがある」と中立的に伝える

・「専門家に相談しながら進めたい」と、冷静さを保つ姿勢を示す

ことが地主にとっても借地人にとっても、納得できる落とし所を見つけやすくなります。