地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 地代は長期的に地主の収益を左右する

借地契約は通常、20年〜30年以上の長期契約となることが多く、一度決まった地代は簡単には見直せません。

地主にとっては、この地代が**「数十年分の家賃収入」となる重要な資産価値**を持つため、最初の設定を誤ると大きな損失につながります。

たとえば、相場より月1万円低く設定した場合、30年間で360万円以上の機会損失になることも。
このように、地代査定は単なる「家賃設定」ではなく、地主の資産形成と安定収入に直結する意思決定なのです。

■ 一度設定すると上げにくいのが地代の特徴

家賃や更新料と違い、地代は一度設定すると借地人との信頼関係や法律上の制約から、容易には増額できません。

・「地代が低すぎる」として増額請求をしても、相手の同意が必要

・裁判を起こしても、実際に認められる金額はごくわずか

・「合意がない限り、地代を変えられない」のが原則

つまり、最初の地代設定こそが地主の主導権を握るチャンスなのです。

■ 不適切な地代設定が招くリスク

不当に低い地代設定は、以下のようなリスクを招きます。

・地主の資産評価が下がる（相続税評価にも影響）

・借地人との不公平感やトラブル

・他の借地契約にも影響し、比較対象にされる

・売却・承継時に地代がネックになる

地主として、「いくらで貸せばよいか？」という疑問に対し、理論と実務の両面から妥当性を持たせることが必要です。

■ 基準①：固定資産税・都市計画税の数倍方式

もっとも古典的で簡易な方法が、「固定資産税＋都市計画税の年間額の3〜5倍を年間地代とする」方式です。

例：

固定資産税・都市計画税の合計が年間12万円

→ 地代を12万円×3倍＝36万円（年間）、月額3万円と設定

この方式は、昔からある地主間の慣行で、税負担をカバーしつつ、一定の利回りを確保する発想に基づいています。

ただし、固定資産税評価額が実勢価格とズレている場合、この方式だけでは適正な収益にならないこともあるため、補足的な基準が必要です。

■ 基準②：土地の実勢価格と借地権割合から算出する方法

より精緻な方法が、「土地の実勢価格×（100％−借地権割合）×利回り」で地代を算出する方式です。

例：土地の実勢価格＝4000万円

借地権割合＝70％（地主の底地割合＝30％）

利回り＝3％

→ 地代＝4000万円×30％×3％＝36万円（年間）、月額3万円

この方式は、不動産鑑定評価の考え方を簡略化したもので、底地の持つ収益性を理論的に捉える手法です。
地主としては、地代設定に自信を持てる根拠になります。

■ 基準③：近隣の類似契約の相場調査

最も実務的かつ信頼性のあるのが、「近隣で実際に貸されている借地の地代相場を確認する」方法です。

・不動産業者へのヒアリング

・同一エリアの固定資産税評価額と比較

・借地借家法に基づく実務慣行の確認

地主としては、3〜5件の実例を参考にすることで、「現実的かつ納得感のある」地代を設定できます。
この際、契約年数や地形・接道条件の違いも考慮することが大切です。

■ 実践①：借地契約書に「見直し条項」を入れる

地代は一度決めると変更が難しいと述べましたが、「見直しの余地を契約に盛り込んでおく」ことで、将来的なトラブルを避けられます。

例：

・「地価や税制の変動があった場合、当事者間で協議の上、地代を改定できるものとする」

・「更新時には、地代の再評価を行うものとする」

こうした条項を契約書に入れておくだけで、地主は将来的な主張がしやすくなります。

■ 実践②：信頼できる専門家と連携する

初めて借地契約を結ぶ地主や、地代の設定に不安がある地主は、不動産鑑定士・司法書士・税理士などの専門家と連携することをおすすめします。

・不動産鑑定士 → 地代の適正価格算定

・司法書士 → 借地契約書作成・登記サポート

・税理士 → 相続対策としての地代設定アドバイス

地主として独断で進めるより、第三者の根拠ある評価があることで借地人にも納得されやすくなるのです。

■ 実践③：更新時・相続時に備えた管理体制を整える

地代は設定時だけでなく、将来的な更新や相続にも関わる資産管理要素です。

・管理会社との契約で事務負担を軽減

・家族に対して地代や契約内容の情報共有

・信託や法人化による管理の一本化

地主が元気なうちから「地代をどう扱うか」「誰が管理するか」を明確にしておくことで、次世代にも引き継ぎやすい形を作ることができます。