地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 底地とは何か？再確認しておこう

底地とは、建物所有を目的とする借地契約が結ばれている土地のこと。地主は土地を所有しているものの、その土地を自由に使うことはできません。

このような状態は、法律上「借地権付き土地」とも呼ばれ、不動産としての価値や流通性に制約があります。

地主が受け取るのは基本的に「地代」のみで、以下のような悩みを抱えやすいのです。

■ 地主の悩み①：地代収入が少ない

多くの底地は、旧借地法による契約で、昭和時代に結ばれたものも多く見られます。そのため、地代も相場より低い水準に据え置かれているケースがほとんどです。

一方で、地主には固定資産税や修繕対応、トラブル対応といった負担がかかります。

■ 地主の悩み②：売却しづらい

底地は、買い手が非常に限定的です。一般的な投資家にとって「建物を壊せない・自由に建築できない土地」は使い勝手が悪く、購入対象になりにくいのです。

そのため、底地の売却には「タイミング」と「相手」が極めて重要になります。

■ 地主の悩み③：相続で揉めやすい

底地は分割しにくいため、複数の相続人がいる場合には、分け方で争いになりやすい資産です。また、固定資産税評価額が高く、現金化しにくい点も相続対策上の難点です。

■ タイミング1：借地人から売却打診があったとき

借地人が「建物を壊して更地にしたい」「底地を買い取りたい」と希望を示した場合は、売却の好機です。
なぜなら、借地人自身が買主であれば、底地と借地権を一体化でき、双方にとってメリットがあるからです。

このような売却は「等価交換」や「一括売却」などの手法で行われ、市場価格より高値がつくこともあります。

■ タイミング2：底地と借地権をまとめて第三者に売却できるとき

不動産業者の中には、地主と借地人の両方と交渉し、「借地権付き建物」と「底地」の一体売却を狙う業者もいます。

この場合、単体で売るよりも**「一体化による土地の更地化」が可能になるため、地価として評価が上がりやすく**なります。

地主としては、事前に借地人と良好な関係を築いておくことが鍵になります。

■ タイミング3：法改正や市況変化を見越した売却

たとえば、以下のような時期も売却のチャンスとなり得ます

・借地借家法に関連する法改正が行われた直後

・都市再開発エリアに指定された地域

・地価が上昇基調にある局面

・金利が低く投資マネーが流入している時期

こうしたマクロ的な動きも、底地の価格に少なからず影響を与えるため、地主は不動産市場全体の動向にも敏感になる必要があります。

■ タイミング4：地主が高齢になったとき

「自分の代で底地を処理しておきたい」という地主は少なくありません。
実際、70代・80代の地主からの底地売却相談は非常に多く、「今なら判断できる」「元気なうちに決着をつけたい」といった声が多く聞かれます。

高齢の地主は、売却タイミングを逃すと子世代での処理が難航しやすいため、ライフプランの一環としての売却が検討されます。

■ ステップ1：まずは底地の権利関係を整理

底地の売却を考える前に、次の項目を確認しましょう

・借地契約書の内容（旧法か定期借地か）

・地代の支払い状況

・建物の所有者と名義の一致

・更新履歴と契約年数

これらの整理は、買主や業者との交渉において必須です。地主としての立場を明確にしておくことで、後々のトラブルを回避できます。

■ ステップ2：不動産業者や弁護士に相談

底地の取扱いに慣れていない業者も多いため、「底地専門」の業者や司法書士・弁護士と連携することをおすすめします。

地主にとって、底地売却は一生に一度の機会ということも多く、経験者の知見が結果を大きく左右します。

■ ステップ3：借地人との関係づくりがカギ

実は、底地の売却は借地人との協力が不可欠なケースが多くあります。

例えば

・底地を借地人に売る

・一体売却の承諾を得る

・地代改定とセットで売却を進める

など、地主と借地人が連携して行うことで、より高く、スムーズに売却できるのです。

■ 注意点：感情的にならないこと

地主にとって、長年管理してきた土地を手放すことは感情的にも難しい判断かもしれません。
しかし、「もったいない」「先祖からの土地だから」という思いだけで引き延ばすと、売れる時期を逃して結果的に安く処分せざるを得ないリスクがあります。