地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 借地契約には2種類ある

借地契約には大きく分けて2つの種類が存在します。

・旧法借地権（借地借家法施行前）
　→ 自動的に更新される。地主が契約終了を主張するには正当事由が必要。

・定期借地権（平成4年以降）
　→ 更新されず、満了で確実に契約終了。ただし契約時の厳格な手続きが必要。

この違いを理解していない地主は意外と多く、思わぬトラブルに発展することもあります。

■ 更新制度の仕組みと地主の誤解

多くの地主が陥る誤解の一つが、「契約期間が満了すれば自然に終了する」と考えている点です。
しかし旧法借地権では、契約期間満了後も借地人が土地を使い続けていれば、従前の契約と同じ条件で自動更新されたものとみなされるのです（借地借家法第5条参照）。

したがって、地主が「今回は更新しません」と一方的に通告しても、それだけでは契約終了にならないのです。

■ 正当事由とは何か？

借地契約の更新を拒絶するには、地主に「正当事由」があることが必要です。
この「正当事由」とは、以下の複数の要素を総合的に判断して裁判所が決定します。

◎ 正当事由の判断要素

・地主自身が土地を必要としているか（例：自宅を建てたい、家族の介護施設を作りたい）

・借地人の使用実態（例えば土地が放置されているなど）

・地代の支払状況（未払い・滞納がある場合）

・立ち退きに対して地主が「立退料」を提示しているかどうか

これらを踏まえ、地主がどれだけ真摯に「土地を使いたい理由」を説明できるかが鍵になります。

■ 裁判所の判断基準と地主の実情

裁判例を見ても、地主側の正当事由が認められるハードルは非常に高いです。

例えば、「子どもの住まいを建てたいから返してほしい」と主張しても、借地人が長年にわたって契約を守っていた場合、裁判所は簡単には地主の主張を認めません。

つまり、地主が更新拒絶をするには、

・計画性があること（将来的な土地活用の具体性）

・借地人にとっての不利益を軽減するための誠意ある対応（立退料など）

が必要です。

■ ケーススタディ：更新拒絶が認められた例

・都内の地主が、自宅が老朽化して危険であり、土地を借地人から返してもらって自宅を再建したいと主張。借地人に対して立退料500万円を提示。

→ 正当事由が認められ、契約終了が認められた。

・地主が土地を相続し、相続税納付のために売却を予定。借地人に事情を丁寧に説明し、弁護士を介して立退交渉。
　
→ 最終的に合意解約となり、裁判に至らず更新を回避できた。

■ ステップ①：契約満了前から準備を始める

地主が更新拒絶を目指す場合、契約満了の1〜2年前から準備を始めることが重要です。

・契約内容と履行状況を整理

・借地人の利用状況を確認

・地主側の土地使用目的を具体化

・専門家（弁護士・司法書士）へ相談

これらを怠ると、借地人に「準備不足の言いがかり」と受け取られる可能性が高くなります。

■ ステップ②：誠実な交渉と立退料の提示

借地人が長年誠実に土地を借りてきた場合、突然の更新拒絶には強い反発が生まれがちです。
地主としては、「誠実な交渉」と「立退料の提示」が信頼構築の鍵となります。

立退料の相場は一律ではありませんが、以下のような基準が参考になります。

老朽化して無価値 100万円〜300万円

築浅かつ自用建物 500万円〜1000万円

※あくまで目安です。具体的には鑑定士による評価が推奨されます。

■ ステップ③：調停や裁判を見越した証拠の確保

もし話し合いが決裂した場合に備えて、地主としては以下の書類・証拠を準備しておくべきです。

・地代の滞納履歴や督促記録

・自用利用計画の資料（設計図や見積もりなど）

・借地人との交渉記録（メール・書簡・議事録など）

地主としての主張を裏付ける書面が揃っていれば、交渉も優位に進められます。