地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 信頼関係は「契約書」ではなく「人対人」から始まる

多くの地主が陥りやすいのが、「契約書があるから大丈夫」という思い込みです。
もちろん契約は大切ですが、実際の現場では、契約書だけではカバーしきれない状況がたくさん起こります。

たとえば、

・地代の遅延が続いても「生活が苦しいから」と説明される

・増改築の相談を「以前話したはず」と認識される

・「地主は冷たい」といった感情的な不満がSNSで拡散される

これらはすべて、地主と借地人の間に「対話が不足している」ことが根本原因です。

■ 地主から「最初に歩み寄る」姿勢が重要

借地人は、「土地を借りている」という立場から、地主に対して委縮しがちです。
そこで地主の側から、次のようなアクションを取ることで、信頼構築が加速します：

・契約締結時に「いつでも相談してください」と伝える

・年に1回は地代領収書と一緒に簡単な挨拶文を送る

・相続が発生した場合など、名義人が変わったら早めに連絡する

⇒ 地主は、「厳しい管理者」ではなく、「相談しやすい存在」になることが、長期安定経営の鍵です。

■ 借地人が安心する3つの“地主の態度”

安定感 言うことが毎回変わらない。態度が一定。

公平性 他の借地人と同じルールで接する。えこひいきしない。

即応性 問い合わせにはできるだけ早く返答する。

■ NG例①：突然の通知文送付「これを見てください」

地主によっては、「契約上は○○になっているので従ってください」といった一方的な通知文だけを送ってくることがあります。
しかし、借地人にとってこれは「高圧的」と受け止められ、対話の余地を奪ってしまう行為です。

【対策】

・通知の前に「お電話でもよろしいですか？」と一言添える

・文書に加え、口頭でも趣旨を説明する

■ NG例②：「法律上ダメなんで」の一点張り

地主が「法律ではこうなっています」と主張することは正当です。
しかし、借地人側にとっては「相談する余地もなかった」という不満に変わります。

【対策】

・「この点は法的に難しいですが、別の方法はないか一緒に考えてみましょう」と伝える

・法律を“盾”にするのではなく、“道しるべ”にする意識が大切

■ NG例③：地代の未払いに即「訴訟検討中」

地代の未払いが数か月続いた場合、地主としては当然心配になります。
しかし、いきなり「訴訟も考えています」と切り出すのは逆効果です。

【対策】

・一度、訪問または電話で状況を確認する

・「状況次第では分割でも構いませんよ」といった柔軟性を持たせる

■ 実際にあったトラブル事例（簡略）

ある地主が、借地人の建物増築に反対し「契約違反」と主張して法的措置を取ろうとしました。
結果、借地人側も弁護士を立てて争うこととなり、裁判は3年に及び、関係は完全に断絶。
その間、地代も滞納され、結局地主側も精神的・経済的損失を被ることに。

⇒ このように、感情のこじれは法的対応の前に“人間関係”で解決できるケースも多いのです。

■ 技術①：「定期連絡」の文化をつくる

借地人に何かあったときだけ連絡するのではなく、「平時から接点を持っておく」ことが信頼の種になります。

【具体例】

・年賀状や暑中見舞いの活用（印象が大きく変わる）

・毎年固定資産税評価通知の際に、一筆メッセージを添える

・「何かお困りごとはありませんか？」と軽く声をかける

■ 技術②：「見える地主」になる

普段から地主が「どんな人か分からない」「話しかけにくい」と思われると、借地人との心理的距離は広がります。

【対策】

・借地に隣接した土地に住んでいるなら、散歩中に挨拶

・管理会社を通じる場合でも、「○○（地主本人）からです」と伝えてもらう

■ 技術③：「困りごと共有カード」の設置（アナログ手法）

敷地内や管理室に「借地人用の意見箱」「相談メモ」を置いておくのも効果的です。

【メリット】

・借地人が直接声を上げにくい内容でも書きやすい

・書面で記録が残るため、対応の漏れが減る

■ 地主として大切なのは「自分の立場を説明する」こと

地主と借地人の間にトラブルが起きるのは、「互いの背景を知らないまま、誤解が膨らむ」からです。

・「固定資産税が上がったので、どうしても地代見直しをお願いしたい」

・「この土地は次世代への相続計画もあり、10年後には戻していただきたい」

こうした地主側の事情を“誠意ある言葉で”伝えることで、借地人は納得しやすくなります。