地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 民泊には3つの種類がある

地主が民泊を検討する際、まず知っておくべきは、民泊には主に以下の3種類があるということです。

➀住宅宿泊事業（いわゆる民泊）
・住宅宿泊事業法（民泊新法）
・年180日以内の営業制限あり

②特区民泊
・国家戦略特区法
・特定区域に限られた自由営業型

③旅館業法許可（簡易宿所） 旅館業法
・日数制限なし。
・設備、構造要件が厳格

多くの地主が選ぶのは、住宅宿泊事業法による「民泊新法」または「旅館業法による簡易宿所」型です。
日数の制限や設備基準の違いがあるため、地主の目的と立地に応じた選択が重要になります。

■ 民泊を始めるのに必要な主な手続き

民泊を合法的に始めるためには、以下の手続きが必要です（簡易宿所型の場合）。

・用途地域の確認（都市計画法）

・建物の用途変更確認（建築基準法）

・消防法に基づく設備設置

・旅館業法による営業許可申請（保健所）

・近隣住民への説明・合意形成

地主が「持っている土地だから自由にできる」と考えるのは大きな誤解。
都市計画法や用途地域、建築基準法の壁にぶつかり、申請が却下される例も多くあります。

⇒ まずはその土地で民泊が“できる土地”か“できない土地”かを確認することが、地主にとって最初の関門です。

■ 用途地域による制限に注意

民泊は、都市計画法で定める「用途地域」によって制限されることがあります。

・商業地域 ○
→条件を満たせば許可されやすい

・準住居地域 △
→設備や周辺環境による

・第一種住居地域 △〜×
→近隣住民との摩擦リスク大

・第一種低層住居専用地域 ×
→民泊不可が原則

地主が所有する土地が「住居専用地域」にある場合、基本的に民泊はできないか、相当な制限が加わるため注意が必要です。

■ 建物の構造・設備基準も厳格

簡易宿所（旅館業法）で民泊を始める場合、以下のような要件があります。

・出入口の広さ（幅75cm以上）

・避難経路・非常口の設置

・消防設備（煙感知器・消火器・誘導灯など）

・換気・採光・衛生面の基準

・トイレや洗面台の数（宿泊人数による）

地主が「空き家をそのまま使えばいい」と思っていると、改修コストが数百万円単位でかかる可能性があります。

⇒ つまり、地主は「許可を取る＝建物の価値を高めるための投資」であると割り切る視点が必要です。

■ トラブル回避のための近隣対応

民泊に関するトラブルの多くは、「近隣住民の不安や反対」から始まります。

・騒音・ゴミ・違法駐車

・外国人観光客との文化の違い

・夜間の出入りが気になる

地主が民泊を始める前に行うべきは、「説明会の開催」や「書面での周知」など、近隣との信頼関係構築です。

① 法制度と行政手続きを熟知した専門家と組む

民泊の許認可は非常に煩雑で自治体ごとに対応が異なります。
地主自身が全てを行うのではなく、行政書士・建築士・旅館業申請に慣れた専門家のサポートを受けることで、失敗リスクが大きく減ります。

② 清掃・管理体制をしっかり整備する

民泊のクチコミは清掃状態と管理体制で決まると言っても過言ではありません。

・チェックイン／チェックアウト方法の自動化

・清掃代行業者との連携

・緊急時対応マニュアルの整備

地主が自主管理をする場合でも、最低限の外注とITツールの活用は不可欠です。

③ 地域と調和した運営方針を持つ

民泊は収益事業であると同時に、地域との共存が前提のビジネスです。

・地元イベントと連携

・地産地消の紹介コンテンツ設置

・おすすめの飲食店・観光地マップの掲示

⇒ 「地域に開かれた民泊」こそ、地主が誇れる“資産”になります。

④ 収支計画と出口戦略を明確に

民泊は収入が安定するわけではありません。
シーズンごとの稼働率、税金、設備償却費、広告費など、中長期でのシミュレーションが必要です。

また、将来民泊をやめた場合に、「賃貸住宅への転用」や「売却」などの出口を想定しておくことも、地主にとって大切な経営判断になります。

⑤ ブランド構築と差別化が鍵

特に競合が多いエリアでは、ただの「安い宿」では選ばれません。
地主が意識すべきは、「コンセプトの明確さ」と「体験価値の提供」です。

例）

・古民家風デザイン

・地元職人とのコラボインテリア

・サウナ付き・焚き火付き宿泊プラン　

⇒ “唯一無二の民泊”を作ることで、収益性と継続性を両立できます。