地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ シェア農園（市民農園）とは？
シェア農園とは、地主が所有する土地を小区画（10㎡〜30㎡程度）に分け、
一般市民に「月額制」や「年間契約制」で貸し出す農園のことです。

多くのシェア農園では、以下のようなスタイルで運営されます。

・区画ごとの利用料を設定（例：月3,000円／区画）

・耕具や水道は地主が提供、利用者は自分で栽培

・一部では「指導員つき」「農具レンタル」「収穫イベント」などの付加価値も

■ 地主がシェア農園を始める5つのメリット

① 遊休地を活かしながら収益化できる
これまで放置されていた農地や空き地でも、初期投資少なく、安定収入が見込める土地活用になります。

② 農地のまま活用できる（転用不要）
農地法による転用手続きなしで使えるため、手間とコストを抑えた地主向きビジネスです。

③ 管理の手間が少なく、外部委託も可能
日常的なメンテナンスや契約管理を代行会社に任せることもでき、地主自身が現場に入らなくてもOK。

④ 地域との関係性を築ける
地元住民やファミリー層が集まり、地主としての「顔」が地域に浸透しやすくなる。

⑤ 税制面でも有利なケースがある
農地として扱えば、固定資産税が低く抑えられる上、小規模宅地の特例も適用可能なことがあります。

⇒ 地主が「管理コストを抑えつつ、人に喜ばれ、安定収益を得る」には最適なモデルです。

■ シェア農園の収益モデル

地主が保有する土地（例：500㎡）を区画に分けて貸すと、以下のような収益構造になります。

◆ モデルケース（30区画 × 月額3,000円）

区画数 　30区画（1区画あたり約15㎡）
月間売上 　90,000円（3,000円 × 30区画）
年間売上 　1,080,000円（90,000円 × 12ヶ月）
初期費用 　約100万円（水道設置、区画整備、案内板など）
回収期間 　約1〜2年（ほぼ固定収益）

設備やオプション（指導員、貸し農具、トイレ設置など）によりコストは変動しますが、地主にとっては比較的リスクの低い事業です。

■ 地主の主な役割とは？

● 区画整備・環境整備

・土地の整地・区分け（杭やロープなど）

・水道・簡易農具・看板の設置

● 契約・募集・管理（※外部委託も可能）

・利用者の募集（チラシ・SNS・行政への情報提供）

・利用契約書の作成と徴収業務

・クレーム対応や整備（草刈り、巡回など）

⇒ 自主管理が難しい地主は、農園運営代行会社やNPO法人との連携を検討することで、ほぼ「オーナー収益型」の運用が可能です。

■ 利用者のニーズが高い層とは？

地主のターゲットとして想定されるのは

・都市部在住の子育てファミリー層

・定年退職後のシニア層（趣味・健康目的）

・オーガニック志向・自給自足志向の若年層

「近場で気軽に野菜を育てたい」というニーズは、人口減少下でも根強く存在します。

■ 農地法・都市計画法への理解が不可欠

地主がシェア農園を始める上で最初に直面するのが**「農地法」の制限**です。

・第3条許可（農地の貸借）

・転用届（建築や駐車場への変更時）

ただし、農地のまま区画貸しするだけなら届出のみでOKなケースも多く、自治体によって対応は異なります。

⇒ 地主はまず「農地か雑種地か」「市街化区域か調整区域か」を正確に把握し、市町村農業委員会への相談が必須です。

■ 近隣住民との関係性とトラブル防止

地主が見落としがちなのが「近隣への配慮」です。

・騒音（機械使用・子どもの声）

・ゴミ放置・害虫・雑草問題

・駐車場不足・道路への違法駐車

これらの問題が起きないよう、地主は

・利用者ルールの明文化（契約書に盛り込む）

・定期的な清掃・点検

・問い合わせ窓口の設置

を徹底することが、長期運用のカギです。

■ 保険・賠償リスク対策も忘れずに

利用者がケガをした、設備が倒壊して被害が出た、など、万が一の事態に備え、地主は以下の保険への加入を検討すべきです。

・施設賠償責任保険

・農園運営に関する損害保険

・利用者向け傷害保険（任意）

⇒ 「貸しているだけ」でも、地主には一定の責任が発生します。リスク管理を怠らない姿勢が信頼にもつながります。