地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 保育園不足と行政の現実
都市部では人口減少が進む一方で、30〜40代の子育て世帯が集中するエリアでは保育施設の需要が集中しています。
多くの自治体が「土地はあるが事業者が見つからない」「事業者はいるが土地がない」と悩んでいるのが現状です。

ここで地主の土地が活躍します。
地主が土地を用意し、そこに保育園を設置できれば、行政・事業者・住民の三方にとってメリットがあるのです。

■ 地主が保育園誘致をする4つのメリット
① 安定した長期賃貸契約が可能
保育園は事業継続年数が長く、契約期間も10〜20年が基本。
地主にとっては、空室リスクが極めて低い優良テナントとなります。

② 家賃相場が比較的高い
都市部であれば、保育園1施設あたり月50万円以上の賃料も可能。
アパート10室分の管理労力とリスクを考えれば、地主にとって効率の良い運用といえます。

③ 行政との連携が取りやすい
保育園の誘致には自治体の支援制度や補助金が用意されていることが多く、地主がその調整に関わることで信頼性も高まります。

④ 社会的意義が大きく地域に歓迎される
アパートやコンビニと違い、「保育園ができて助かった」という声が圧倒的多数。
地主が地域での評価を高める効果も見込めます。

⇒ 「収益性」だけでなく、「社会性」も高いのが、保育園誘致の最大の強みです。

■ 事例1：都内地主が駐車場を転用して保育園を誘致

東京都中野区の地主が、駅から徒歩10分の月極駐車場（約100坪）を閉鎖し、保育事業者に土地＋建物を貸与。
施工費は銀行融資と補助金で賄い、月額賃料は約60万円。10年契約で継続中。

【成功ポイント】

・市と連携し「待機児童解消事業」として認定された

・近隣住民への説明会を丁寧に実施し、反対意見ゼロ

・地主が建設負担し、設備も汎用性の高い仕様に

■ 事例2：郊外地主が未利用地を保育園に転用し、農園と連携

千葉県の地主が農地転用後に保育園誘致。
園庭の一部を家庭菜園として活用し、「食育×保育」という特色のある施設が誕生。地主自身も運営に参画し、地域貢献度が高く評価される。

【成功ポイント】

・農地転用に時間をかけたが、行政のバックアップで実現

・施設名称に地主の屋号を入れ、ブランド向上にも成功

・家賃は地域相場より低いが、「地域の顔」として認知拡大

■ 保育園誘致の実務フロー（地主の動き）

1　自治体に保育園整備ニーズを確認（子育て支援課や保育行政課などに相談）
2　事業者募集情報を調査（公募案件 or 事業者との直接交渉）
3　用地提供（貸与 or 売却）を選定（定期借地 or 建物賃貸のどちらか）
4　建築計画の策定（建築基準法・用途地域に注意）
5　近隣説明会・行政手続き（反対リスクを事前にコントロール）

⇒ 地主が“待っている”だけでは実現しません。積極的な情報収集と調整力が問われる土地活用です。

① 用途地域・建築制限に注意

保育園の設置には、原則として**「第1種低層住居専用地域」以外**が望ましいです。
用途地域によっては保育施設が許可されない、もしくは特別な手続きが必要な場合があります。

また、周辺道路の幅員や避難経路も重要な審査項目です。
地主が事前に建築士や行政書士に相談しておくことが不可欠です。

② 騒音・送迎トラブルなど近隣との関係構築

保育園における最大のトラブル要因は「子どもの声がうるさい」「送迎車が渋滞を起こす」といった近隣住民との摩擦。

地主が説明会を開き、施設側と一緒に協議体制をとっておくことで、住民の理解と協力を得やすくなります。

③ 建物設計と汎用性を意識する

保育園として利用されなくなった後に備えて、建物を「汎用性のある設計」にすることがポイント。

・スケルトン構造（間仕切りを最小限に）

・天井高やバリアフリー基準を守る

・専有部分の区画を調整可能に

こうした設計を意識すれば、将来的にオフィス・医療施設・塾などへの転用も可能になります。

④ 地主自身の信頼力が結果を左右する

保育園誘致は、事業者・自治体・住民の3者との調整が必要。
地主が信頼されていなければ計画は進みません。

・事前の情報共有と透明性

・丁寧な説明と姿勢

・必要な時には責任をもって動く覚悟

⇒ 「貸すだけ」ではなく、「共に地域を育てる」という意識を持った地主が成功しています。