地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ コインランドリービジネスの基本構造

コインランドリーは、無人営業で24時間稼働可能な店舗型ビジネスです。
特に以下の点で、地主にとって大きなメリットがあります。

・人件費が不要（無人運営）

・機器が主役で、建物はシンプルでOK

・狭小地でも可能（15～30坪程度）

・リピーターがつきやすい“生活インフラ”

地主が遊休地を使って始める場合、「自ら運営」「フランチャイズ加盟」「店舗を貸し出して賃料収入を得る」など、複数の形が選べます。

■ 地主にとっての“4つの現実的メリット”

1. 土地の有効活用と固定資産税の軽減
遊休地のままだと「固定資産税が重い」。
建物を建てて事業を行うことで、事業用資産として節税効果も期待できます。

2. 駐車場よりも高い利回りが見込める
同じ土地で駐車場経営をするよりも、コインランドリーの方が月収ベースで2〜3倍以上の収益が出るケースも。

3. テナントがいなくても「自己完結型経営」
貸す相手を探す手間がなく、機械が収益を生み出す構造なので、地主自身で全体をコントロールできる。

4. 生活インフラとしての需要が安定
単身者・共働き・ファミリー世帯など、洗濯ニーズは減らない。特に梅雨・花粉シーズン・災害時に強い。

⇒ コインランドリーは「生活の必需品」に近い業種。地主にとっては堅実かつ攻めの土地活用です。

■ 成功事例：立地を見極めた地主の戦略

神奈川県郊外で30坪の空き地を持っていた地主。
「アパートにするには狭すぎるし、駐車場では儲からない」という判断から、フランチャイズ型のコインランドリーを選択。
結果、月20〜30万円の売上を安定して確保。5年で初期投資を回収済。

【成功要因】

・周囲に住宅地があり、洗濯ニーズが多かった

・駐車スペースを3台確保し、アクセスを良好にした

・清掃と設備メンテナンスを外注し、安定運営を実現

■ 失敗例：見込み違いで苦しむ地主

地方都市のバイパス沿いに広い土地を持つ地主が、流行に乗って独自にコインランドリーをオープン。
しかし、すぐ近くに大型スーパーと併設された店舗があり、競合に完敗。
2年で閉店し、1,500万円の損失を出した。

【失敗要因】

・立地分析が甘く、競合を見誤った

・「無人で儲かる」と聞いて、マーケティングをしなかった

・地主自身が管理や掃除に関心を持たず、店舗が汚れたまま放置され、顧客離れ

■ 地主が知っておくべき「差がつくポイント」

【立地分析】
〇　周囲の人口・競合・導線を調査
×　勘と流行だけで判断

【管理体制】
〇　清掃・遠隔監視・集金体制を構築
×　放置して管理が甘くなる

【出店戦略】
〇　専門業者と連携 or FC加盟
×　単独で始めて孤立する

【リスク対策】
〇保険・停電・災害対応までカバー
×想定外で慌てる

⇒ 成功した地主は、小さくても堅実に、専門家と組んでリスクを最小化しています。

① 初期費用と設備導入の相場

コインランドリーの初期費用は、1,000万〜2,000万円が相場。

主な内訳は以下の通り

・建築費用（15〜30坪程度）

・洗濯機・乾燥機（1台100万〜200万円）

・両替機・監視カメラ・換気設備

・広告・看板・外構工事

地主が自己資金で行うケースもあれば、リース契約やフランチャイズ支援で負担を分散する方法もあります。

② フランチャイズと直営、どちらがいいのか？

【サポート】
フランチャイズ：物件選定・設備選び・運営支援
直営：自己責任で全て判断

【ブランド力】
フランチャイズ：あり（集客しやすい）
直性：なし（自由度は高い）

【利益率】
フランチャイズ：一部ロイヤリティが必要
直営：全額地主の収益になる

⇒ 初心者地主にはフランチャイズ加盟の方が失敗リスクが低くおすすめです。

③ 許認可・法規制の確認も忘れずに

・建築確認申請：建物設置には法的な手続きが必要

・保健所への届出：乾燥機にガスを使う場合はガス設備の届出も

・消防署：火気使用があるため、設備確認・消火器設置などの対応が必要

地主が「自分の土地だから自由にできる」と思い込むのは危険。
地域の条例・用途地域・駐車場設置義務などにも注意が必要です。