地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ 高齢者住宅の種類と特徴

高齢者住宅とは、主に以下の3タイプに分類されます。

① サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）
民間事業者が運営。安否確認・生活支援付き
比較的自由度が高い

② 介護付き有料老人ホーム
食事・介護・看護のフルサービス型
許認可・医療連携が必要

③ グループホーム
認知症高齢者向けの共同生活施設
小規模・地域密着型が多い

これらの住宅はいずれも、地域包括ケア社会の中核として国が後押ししており、補助金制度や優遇措置も充実しています。

■ 地主にとってのメリットとは？

① 安定した需要が見込める
少子化で若年層の賃貸需要が減る一方、高齢者向け住宅は今後も確実に需要が伸びる市場。
特に駅から遠い郊外立地でも、医療機関と連携すればニーズが見込めます。

② 長期契約・安定収入
一括借り上げで介護事業者に運営を任せれば、**地主は家賃収入を得るだけの“超安定型経営”**が可能に。
個人の入退去に左右されないため、リスクが抑えられます。

③ 税制面の優遇措置が受けられる
不動産所得の経費計上が可能

相続税評価額の引き下げ（小規模宅地等の特例）

サ高住は補助金対象（建設費の一部負担あり）

⇒ 地主が所有する使い道に困った土地こそ、「社会貢献×安定収益」を実現する高齢者住宅に適しています。

■ 事例1：農地転用してサ高住を建てた地主（千葉県）

70代の地主が、使っていなかった農地（約600坪）を宅地転用＋サ高住建設で活用。
医療法人と連携して、全40室を一括借り上げ契約に。
地主は土地と建物を提供し、毎月約150万円の安定家賃収入を得ている。

◆成功ポイント

・医療法人とのパートナーシップで開業支援を受けた

・土地の立地よりも「医療連携」で価値を高めた

・補助金（約3,000万円）をフル活用

⇒ 地主自身が運営しなくても、パートナー選びが成功の鍵。

■ 事例2：築古アパートをグループホームにコンバージョン（京都市）

空室率70％の古い2階建アパートを所有していた地主。
リフォーム費用約2,000万円でグループホームへ改修し、介護事業者に賃貸。
月の家賃収入は以前の約2倍に増加。施設は地域に溶け込む形で運営中。

◆成功ポイント

・建て替えではなく「改修」でコストを抑えた

・介護ニーズが強いエリアだった

・地主が地域団体との調整を積極的に行った

⇒ 新築にこだわらず、「既存資産の活用」も地主には有効な選択肢。

■ 地主が考えるべき3つの運営スタイル

① 自己運営型
内容：自ら運営法人を設立
リスク：人件費・運営リスク大
向いている地主：事業志向の地主

② 委託運営型
内容：介護法人に業務委託
リスク：一部リスク残る
向いている地主：経験者・複数物件所有者

③ 一括借り上げ型
内容：土地＋建物提供のみ
リスク：リスク低・収益安定
向いている地主：初心者・リスク回避型地主

⇒ 地主自身のリスク許容度と資金力に応じて、最適な方法を選ぶことが肝心です。

① 立地と市場調査：需要の有無を見極めよ

高齢者住宅は「静かな住宅地」「病院・バス停の近く」「商業地から適度に離れた立地」が好まれます。
自治体の地域包括ケア構想を調べ、ニーズが高い地域を選ぶことが成功の第一歩です。

・高齢者人口の増加率

・地元介護施設の入居率

・医療機関・調剤薬局の距離

⇒ 地主は「自分の土地に何が合うか？」ではなく「地域に何が足りないか？」の視点が必要です。

② 建築と設備：制度と安全性に準拠せよ

高齢者住宅は通常の賃貸住宅よりも法規制・設備要件が厳しいです。

・バリアフリー設計

・スプリンクラー・非常通報設備

・消防法・建築基準法・福祉関連法への適合

この段階で設計ミスがあると、補助金対象外になることも。地主は専門の設計士・建築業者を選定することが不可欠です。

③ 運営事業者との契約条件：安易な選定は禁物

一括借り上げといっても、契約条件をよく確認しなければ、賃料減額・契約解除リスクもあります。

・期間：10〜20年契約か？中途解約条件は？

・修繕責任：どこまで地主が負担するか？

・保証金・担保設定の有無

⇒ 信頼できる法人との提携が、「長期安定経営」を可能にします。