地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

■ よくある誤解：「コンテナは建物じゃないから自由に置ける」
多くの地主が最初に抱く誤解は、「コンテナはプレハブみたいなものだから、確認申請は不要」というものです。
たしかに、ただの「物置」として使うのであれば、確認申請が不要なケースもあります。しかし、実際には以下の条件にあてはまると建築物扱いになります。

基礎（コンクリート・鉄骨など）に固定されている

人が立ち入り、利用することが前提となっている

電気・水道等のインフラが設置されている

つまり、トランクルームやレンタル倉庫として貸し出すコンテナは、建築物と見なされることが多いのです。

■ 建築確認申請が必要になるケースとは？
地主がコンテナを置く際に、次のようなケースでは建築確認申請が必要となります：

敷地面積が10㎡以上

都市計画区域または準都市計画区域に該当

接道義務を満たしていない

高さ制限や防火・準防火地域に該当

これらを怠ると、後に自治体から「是正命令」や「撤去命令」が出ることも。

⇒　**地主が最初にやるべきことは「用途地域の確認」と「行政への事前相談」**です。

■ 事例1：セットバック未対応で設置を断念した地主
世田谷区のある地主が、所有する20坪の土地にコンテナ型トランクルームを設置しようと計画。
施工業者と打ち合わせを進めたものの、実際に建築確認申請を出す段階で「前面道路が4m未満」であることが判明。
結果、セットバックの義務を果たさないと設置できないとわかり、計画は頓挫。

➡ この地主は、不動産業者にも相談せず、自身で進めてしまったことで不要なコストと時間を失いました。

■ 事例2：近隣から「景観条例違反」でクレーム
神奈川県のある地主は、駅近くの土地にコンテナを4基設置。
当初は好調な稼働を維持していたものの、近隣住民から「景観が悪くなった」と苦情が殺到。
調査の結果、その地域は景観重点地区に指定されており、条例に抵触していたため、看板・色・配置の大幅な修正を余儀なくされました。

➡ 結果、収益は出ていたにもかかわらず、改修費と信頼低下で収支は赤字化。

■ 事例3：火災・盗難時の保険未加入による損失
ある地主が郊外に設置したコンテナが、内部で漏電による火災を起こしました。
テナントが保管していたキャンプ用品やバイクが全焼し、損害賠償請求へと発展。
地主は火災保険にも施設賠償責任保険にも加入しておらず、自腹での補償を余儀なくされました。

⇒　収益を上げる以前に、リスク管理が不十分な地主はトラブルで台無しになるのが現実で

■ ステップ①：用途地域と条例の確認
まず最初に確認すべきは、その土地が属する「用途地域」。
用途地域によっては、そもそもコンテナの設置が認められない場合があります。

第一種低層住居専用地域 → 基本NG

商業地域・準工業地域 → 比較的柔軟

また、都市によっては「コンテナ活用に関する独自条例」があるため、自治体への確認が不可欠です。

■ ステップ②：建築士・行政書士と連携して確認申請
コンテナが「建築物」に該当する可能性がある場合、地主は必ず専門家と連携して進めるべきです。

建築士：確認申請図面の作成、構造計算

行政書士：設置許可・事業届出の代理申請

この段階をプロに任せずに進める地主が最も失敗します。

■ ステップ③：保険・管理体制の整備
火災・盗難・破損などに備え、最低でも以下の保険は検討しましょう：

動産総合保険（利用者向け）

コンテナ所有者向け火災保険

施設賠償責任保険

また、定期的な巡回・清掃・カギ管理・監視カメラ設置など、利用者が安心できる管理体制を整えることで、長期的な信頼と収益性が確保できます。

⇒ 地主の立場で考えるべきは「合法的で長期的に収益を生む仕組みをつくる」ことです。