地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

個人が所有しているアパートを自分の会社に売却する場合、個人側には「不動産を売って利益が出た」とみなされ、譲渡所得税がかかります。この税率は、物件を所有していた期間によって天国と地獄ほどの差があります。

短期譲渡所得（所有5年以下）： 税率 39.63%（所得税・住民税・復興特別所得税）

長期譲渡所得（所有5年超）： 税率 20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税）

※「5年」の判定は、売却した年の「1月1日時点」で満5年を超えているかで計算するため、実質的には丸6年近く保有している必要があります。

売却する側の個人で約4割もの税金を持っていかれては、節税どころではありません。そのため、「新築してから、あるいは購入してから丸5年（実質6年）が経過していること」が、法人へ移管するための大前提（第1のフィルター）となります。

長期譲渡の条件をクリアした上で、次に狙うべきピンポイントのタイミングが、アパート経営の悪魔と呼ばれる「デッドクロス（黒字倒産状態）」が始まる直前です。

デッドクロスとは、帳簿上の経費である「減価償却費」が年々減っていく一方で、銀行への「ローンの元金返済（経費にならない支出）」が増え、「帳簿上の利益は大黒字（高額な所得税がかかる）なのに、手元の現金（キャッシュ）が全くない」という地主の酸欠状態を指します。

デッドクロスの発生条件：ローンの元金返済額 > 建物の減価償却費

◆デッドクロス前後の経営状態の変化

経営フェーズ：築1〜7年（木造の場合）
帳簿上の経費（減価償却）：非常に大きい（経費大）
税金の重さ：軽い（個人でも手残る）
手元のキャッシュ：潤沢にある
法人移転の判断：まだ個人名義のままで良い

経営フェーズ：築8年〜（償却終了後）
帳簿上の経費（減価償却）：ゼロ、または激減
税金の重さ：狂暴に重くなる（最高55%）
手元のキャッシュ：税金で消えて激減する
法人移転の判断：★法人移転のベストタイミング

建物の減価償却費が切れる（または大幅に減る）タイミングで、建物を法人に「時価（適正な帳簿価額）」で売却します。こうすることで、法人側で「もう一度、建物の減価償却費（新たな経費）」をゼロから計上し直すことができるため、個人の高い所得税をストップさせつつ、法人の利益を合法的に圧縮する「復活スキーム」が完成します。

最後に、最も重要な実務のルールです。アパートを法人に移す際、「土地まで一緒に会社に売ってはいけない」ということです。動かすのは「建物だけ」です。

なぜなら、日本の不動産流通において、土地の名義を変更する際にかかる「登録免許税」や「不動産取得税」は、建物に比べて桁違いに高いからです。土地まで法人に移すと、それだけで数百万円のコストが吹き飛び、回収に何十年もかかる本末転倒な事態になります。

①建物だけを法人に売却する： 建物のみを適正価格で法人に売却し、家賃収入の100%を法人のものにする。

②土地は個人から法人へ「賃貸」する： 法人は、地主個人に対して土地のレンタル料（地代）を支払います。

③「無償返還の届出書」を提出する： 2026年の税務においても、これを行うことで、将来土地を個人にタダで返却することを約束し、法人側に「借地権」という余計な資産（課税対象）が発生するのを完璧に防ぎます。

地代の金額は、基本的には「その土地の固定資産税・都市計画税の約2倍〜3倍（公租公課倍率法）」程度に設定するのが、税務署から身内間の取引として怪しまれない最も安全なラインです。