地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

多くの地主さんが「金利が上がっても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではないから大丈夫」とタカをくくっています。確かに、一般的なアパートローン（変動金利）には以下の2つの緩衝材（ルール）が存在します。

・5年ルール： 金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を据え置く。

・125%ルール： 5年後に返済額を見直す際も、これまでの返済額の「1.25倍」までしか引き上げない。

しかし、2026年の今、このルールを誤解していると大変なことになります。これらは「金利を免除してくれるルール」ではなく、単に「支払いを先送りにしているだけ」の仕組みだからです。

金利が上がったのに毎月の返済額が変わらないということは、返済額の内訳の中で「金利の支払い」が増え、その分「元金の返済」が全く進まなくなっている状態を意味します。最悪の場合、毎月の返済額のすべてが金利の支払いに消え、それでも足りない分が「未払利息（みばらいりそく）」として借金の中に雪だるま式に蓄積されていきます。

5年〜10年が経過した契約満了時、あるいは物件の売却時に、この「裏で溜まっていた未払利息」が一括請求され、自己資金がショートする――これが金利上昇局面で地主が最も警戒すべき「見えない罠」なのです。

金利上昇への対抗策として、真っ先に思い浮かぶのが「固定金利への切り替え」や「ローンの借り換え」です。しかし、2026年の現段階で慌てて固定金利に飛びつくのは、必ずしも正解とは言えません。

現在の金利市場は、すでに将来の利上げを織り込んで「固定金利」が先行して高く設定されています。

◆2026年現在・金利タイプ別のメリットとリスク

①変動金利年 1.2% 〜 1.8%
・足元の返済額を低く抑え、キャッシュを最大化できる
・将来的な未払利息の発生、金利上昇の終わりが見えない不安固定

②金利（10年固定等）年
・2.5% 〜 3.5%将来の返済額が完全に確定し、事業計画がブレない
・変動に比べて目先の返済額が大きく増え、利回りが悪化する

では、どう判断すべきか。

2026年現在のスマートな地主は、以下の数式をベンチマークにして「防衛ライン」を計算しています。

許容金利上昇幅 = 現在の物件のネット利回り (NOI) -現在の借入金利 - 目標手残り率

この数式に基づき、自分のアパートの稼ぐ力（利回り）にどれだけ「金利上昇を吸収できる体力（バッファ）」があるかを冷徹に算出します。もし、現在の変動金利が1.5%で、金利が3.0%まで上がったとしても毎月の収支が黒字を維持できるだけの体力があるなら、「あえて変動金利のまま進み、目先の手残りキャッシュを温存して繰上返済の弾薬にする」のが正解です。

逆に、少しでも金利が上がったら即座に毎月の収支が赤字（デッドクロス）になるようなギリギリの経営をしている場合は、コストを払ってでも今すぐ「長期固定金利」へ切り替える、あるいは他行への借り換え交渉に動くべきです。

金利上昇時代の不安を根本から吹き飛ばす、最大の「新常識」をお伝えします。そもそも、なぜ金利が上がっているのか。それは、世の中のモノの値段や価値が上がる「インフレ（物価上昇）」が起きているからです。

借金（アパートローン）の金額は、インフレになっても増えません。1億円の借金は、どれだけ物価が上がろうが1億円のままです。つまり、「インフレが起きると、実質的に借金の価値は目減りしていく」のです。

一方で、地主さんが持っているアパートや土地は「現物資産」です。世の中の物価が上がれば、本来、家賃も同じように引き上げることが可能です。

2026年の先進的な大家たちは、ただ金利を恐れるのではなく、周辺の家賃相場の上昇やインフレの波を捉え、「更新時の適正な家賃値上げ」や、退去が出た後の「リブランディングによる募集家賃の大幅引き上げ」を果敢に実行しています。増えた家賃収入で金利の上昇分を相殺する。この「インフレ連動型経営」こそが、これからの時代を生き抜く地主の最強の盾となります。