地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

なぜタワマン節税は封じられたのでしょうか。それは、マンションの相続税評価額が時価の「平均4割」程度まで下がっていた実態があったからです。中には、時価の2割程度まで評価が下がる極端なケースもあり、これが「不公平だ」と判断されました。

2024年の改正により、マンションの評価額が時価の「60%」を下回る場合、強制的に引き上げる計算式が導入されました。

これにより、以前なら1億円の評価減ができた物件でも、現在はその半分程度の効果しか得られないケースが増えています。もちろん、依然として現金で持っているよりは節税になりますが、「とりあえずタワマンを買っておけば安心」という思考停止の時代は終わりました。これからは物件ごとの「乖離率」を精緻にシミュレーションし、修繕積立金の上昇リスクや将来の出口戦略まで見据えた、より高度な投資判断が求められるようになったのです。

マンション節税の勢いが落ち着いた今、地主さんが再注目すべきなのは、やはり自分の足元にある「土地」です。他人の作った箱（マンション）を買うよりも、自分の土地に「付加価値」をつけるほうが、令和の時代には適しています。

その筆頭が、やはり「小規模宅地等の特例」の徹底活用です。自宅の土地なら最大80%評価減。これはタワマン節税が規制された今、相対的にその価値がさらに高まっています。

また、自分の土地にアパートやマンションを建てる「貸家建付地」の評価減（約18%〜21%減）と、建物の評価減（固定資産税評価額による約40%〜60%減）を組み合わせる手法は、今もなお健在です。

特に、都心や駅近に土地を持つ地主さんであれば、タワマンを一室買うよりも、自社ビルや自社マンションを建てるほうが、管理手数料を他所に流さず、一族のキャッシュフローを最大化できるというメリットがあります。「遠くのタワマンより、近くの自社物件」。
地主としての原点に立ち返る時期が来ています。

規制の網をかいくぐり、賢い地主さんが今ターゲットにしているのが「ロードサイドの事業用不動産」や「都市部の小規模ビル」への組み換えです。

マンションには規制が入りましたが、商業用ビルや店舗、あるいは高齢者向け施設などは、依然として時価と評価額の乖離が大きく、かつ「事業用小規模宅地の特例（400㎡まで80%減）」を適用できる可能性が高いからです。

例えば、利回りの低い広大な農地や空き地を売却し、その資金で「コンビニ」や「ドラッグストア」などのロードサイド店舗の底地を購入する。あるいは、都心の「1棟ミニビル」を所有する。これらはタワマン一室よりも管理の手間が少なく、かつ相続時の評価減と安定した賃料収入を両立できる「攻守兼備」の資産となります。

「節税」という一時的なドーピングに頼るのではなく、「10年、20年先も稼ぎ続ける資産」へ形を変えていく。この「資産の質的な転換」こそが、ポスト・タワマン規制時代の地主が狙うべき本命の対策です。