地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主さんの多くは、先代から受け継いだ土地を長年守ってこられました。お隣さんも同様に代々住んでいる方であれば、「あそこの塀の真ん中が境目だよね」という、昭和から続く「暗黙の了解」で平和が保たれていることも多いでしょう。

しかし、相続が起きると当事者が変わります。
あなたの子供世代と、お隣の子供世代（あるいは土地を買って新しく越してきた第三者）の間には、何の歴史も信頼関係もありません。そんな中で「うちは昔からこう聞いていた」と主張しても、法的な証拠がなければ平行線です。

特に近年、不動産取引のルールは厳格化しており、境界が確定していない土地は「欠陥商品」とみなされ、まともな価格で売却することも、銀行から担保として認められることも難しくなっています。親が元気なうちに、お隣さんと笑顔で挨拶ができる今のうちに、公的な「境界標」を打ち込み、書面を交わしておくことは、子への最大のプレゼントなのです。

「境界なんて、後で測ればいいだろう」という考えは、相続税の申告において致命的なミスを招きます。

まず、土地の評価について。

相続税の計算には「地積（面積）」が使われますが、登記簿上の面積（公設地積）と実際の面積（実測地積）がズレていることは珍しくありません。もし実際の土地が登記簿より狭ければ、余計な税金を払うことになります。逆に広ければ、申告漏れを指摘されるリスクがあります。正確な境界が決まって初めて、1円単位まで正しい節税が可能になるのです。

次に、土地の分割について。

一筆の大きな土地を兄弟で分ける（分筆する）場合、当然ながら全体の境界が決まっていないと、法的に分けることができません。
2024年4月から始まった「相続登記の義務化」に加え、2026年現在は不動産の権利関係に対する税務署や法務局のチェックもさらに厳しくなっています。境界が不明なままでは、遺産分割協議書に「どこで分けるか」を正確に書き込むことすらできず、手続きが完全にストップしてしまうのです。

境界確定には、膨大な時間と手間がかかります。
まず土地家屋調査士に依頼し、資料を調査し、現地の測量を行い、隣接するすべての地主さんと現地で立ち会い、印鑑をもらわなければなりません。

もし隣人が遠方に住んでいたり、行方不明だったり、あるいは立ち会いに非協力的だったりしたらどうでしょうか？ 解決までに1年以上かかることもザラにあります。

相続税の申告期限は、発生からわずか10ヶ月。この短い期間の間に、葬儀を執り行い、親族で話し合い、さらに境界確定まで終わらせるのは、物理的に不可能なケースがほとんどです。
期限に間に合わなければ、土地を売って納税資金を作ることもできず、物納（土地で納税すること）も認められません。境界確定という「宿題」を後回しにしたツケは、想像以上に重く子供たちにのしかかるのです。