地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

なぜアパートを建てると土地の評価が下がるのか。その答えは、「地主さんがその土地を自由に使えなくなるから」です。

更地であれば、明日から自分で家を建てようが、駐車場にしようが、売却しようが自由自在です。しかし、アパートを建てて入居者が入ると、そこには「借家権（しゃっかけん）」が発生します。日本の借地借家法では入居者の権利が非常に強く守られているため、地主さんが「今日からここは自分の家にするから出ていってくれ」と言っても、正当な理由と多額の立ち退き料がなければ立ち退いてもらうことはできません。

このように、他人の権利（借家権）によって利用が制限されている土地のことを「貸家建付地（かしやたてつけち）」と呼びます。

税務署も「入居者がいる以上、この土地は更地ほどの価値はないよね」と認めざるを得ないため、その制限されている分だけ評価額を割り引いてくれるのです。つまり、不自由さと引き換えに節税を手に入れているということになります。

貸家建付地の評価額は、適当に決まるわけではありません。
国税庁が定めた明確な数式によって算出されます。

評価額 = 自用地（更地）評価額 × (1 - 借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

ここで重要なのが、各項目の数字です。

・借地権割合： 地域によって異なりますが、都市部では60%〜70%が一般的です。
・借家権割合： 全国一律で30%と決められています。
・賃貸割合： そのアパートがどれくらい埋まっているか（満室なら100%）です。

例えば、借地権割合が60%の地域で、満室のアパートを建てた場合、減額される割合は 60%×30%×100％=18%となります。

つまり、1億円の更地が8,200万円に評価ダウンするのです。

これに加えて、建物の評価自体も「固定資産税評価額」ベースになるため、現金1億円をそのまま持っているよりも、1億円でアパートを建てたほうが、資産全体の相続税評価額を半分以下にまで圧縮できることも珍しくありません。

この素晴らしい節税メリットを享受するために、地主さんが絶対に避けなければならないのが「空室」です。

前述の数式にある「賃貸割合」が、ここで重い意味を持ちます。もし相続が発生した瞬間に、アパートの半分が空室（賃貸割合50%）だったとしたらどうなるでしょうか。減額される割合も半分になってしまい、本来受けられるはずだった評価減が半分消えてしまうのです。

さらに厳しいのは、「一時的な空室」と認められない場合です。

相続の前からずっと空室だったり、入居者を募集していなかったりする部屋は、税務調査で「そこは貸家建付地ではなく、自用地（更地と同じ）だ」と指摘されるリスクがあります。

節税のためにアパートを建てるのであれば、ただ建てるだけでなく、「常に満室経営を維持し、誰かに貸し出し続けていること」が、税制上の恩恵を100%受けるための絶対条件となります。

「建てて終わり」の対策が、いかに危険であるかがお分かりいただけるでしょう。