地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積型相続税リスク

寄居町の地主相続の特徴は、土地単価は高くなくても、土地面積が広いため評価額が大きくなることです。

【評価の目安】

・住宅地：1㎡あたり8〜25万円前後

・農地：3〜12万円前後

・山林：1〜6万円前後

地主の場合

・自宅敷地

・農地

・山林

・雑種地

など広い土地を所有しているケースが多く、合計評価額が基礎控除を超えるケースもあります。

「寄居町だから相続税は出ない」と思っている地主は注意が必要です。

② 農地・山林が納税資金にならない

寄居町の地主の資産の多くは

・農地

・山林

・空地

などの収益性の低い土地です。

しかしこれらの土地は

・評価はある

・現金収入が少ない

・売却まで時間がかかる

という特徴があります。

その結果

・相続税は発生

・納税資金が不足

・相続後に急いで売却

・安値で処分

という 山間地域特有の資金リスク が起きやすくなります。

③ 山林管理の負担

寄居町の地主が悩む問題の一つが山林の管理です。

山林は

・草刈り

・境界確認

・倒木対策

・固定資産税

など管理負担があります。

しかし収益はほとんどなく、相続人にとっては「資産ではなく負担」になるケースもあります。

④ 郊外土地の売却難

寄居町では人口減少の影響もあり

・空き家の増加

・住宅需要の減少

などが起きています。

そのため、将来さらに土地が売れにくくなる可能性があります。

地主にとっては、土地を持ち続けること自体がリスクになる地域でもあります。

寄居町の地主相続を成功させるためには次の3つが重要です。

① 相続税の把握
② 売れにくい土地の整理
③ 遺言による相続設計

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

主な制度として

・小規模宅地等の特例

・不整形地補正

・奥行価格補正

などがあります。

まずは「地主として相続税が出るのか」を把握することが重要です。

② 山林・農地の整理

寄居町の地主相続では「土地の量を減らすこと」が必要になるケースもあります。

地主が元気なうちに

・利用予定のない農地の売却

・山林の整理

・管理負担の大きい土地の処分

・納税資金の確保

などを検討することが重要です。

③ 遺言による相続設計

地主の相続では「遺言がないとトラブルになりやすい」傾向があります。

対策として

・公正証書遺言の作成

・自宅の承継者を明確にする

・売却予定の土地を決めておく

・代償分割を想定する

地主にとって遺言は「最後の経営判断」と言えます。

◆ステップ1：資産棚卸し

地主として

・自宅

・農地

・山林

・雑種地

などの資産を整理します。

【項目・確認内容】
・土地面積 合計面積
・評価額 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理負担 草刈り・境界

これにより「将来負担になる土地」が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算

次に、相続税が出るか必要な納税資金を試算します。

◆ステップ3：地主としての最終判断

地主として「残す土地と整理する土地」を決めます。

【整理すべき土地】

・利用予定のない農地

・売却困難な土地

・管理負担の大きい土地

【残す土地】

・自宅

・流動性のある宅地

・管理できる土地

地主に必要なのは「土地の量ではなく管理できる資産構成」です。