地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積型相続税リスク

上里町の地主相続の特徴は、土地単価は高くなくても、土地の面積が広いため評価額が大きくなることです。

【評価の目安】

・住宅地：1㎡あたり7〜20万円前後

・農地：3〜12万円前後

地主の場合

・自宅敷地

・農地

・雑種地

・元農地の宅地

などを広く所有しているケースが多く、合計評価額が基礎控除を超えるケースもあります。

「上里町だから相続税は出ない」と思っている地主は注意が必要です。

② 農地が納税資金にならない

上里町の地主の資産の多くは

・農地

・空地

・遊休地

などの収益性の低い土地です。

しかしこれらの土地は

・評価はある

・現金収入が少ない

・売却まで時間がかかる

という特徴があります。

その結果

・相続税は発生

・納税資金が不足

・相続後に急いで売却

・安値で処分

という 農地地域特有の資金リスク が起きやすくなります。

③ 農地の管理問題

上里町の地主が悩む問題の一つが農地の管理です。

農地は

・草刈り

・耕作

・農地法の制限

など管理負担があります。

農業を継ぐ人がいない場合、地主の土地が遊休地になるケースも少なくありません。

④ 郊外土地の売却難

上里町では人口減少の影響もあり

・空き家の増加

・住宅需要の減少

などが起きています。

そのため。将来さらに土地が売れにくくなる可能性があります。

地主にとっては土地を持ち続けること自体がリスクになる地域でもあります。

上里町の地主相続を成功させるためには次の3つが重要です。

① 相続税の把握
② 売れにくい土地の整理
③ 遺言による相続設計

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

主な制度として

・小規模宅地等の特例

・不整形地補正

・奥行価格補正

などがあります。

まずは、地主として相続税が出るのかを把握することが重要です。

② 農地の整理

上里町の地主相続では「土地の量を減らすこと」が必要になるケースもあります。

地主が元気なうちに

・利用予定のない農地の売却

・遊休地の整理

・管理負担の大きい土地の処分

・納税資金の確保

などを検討することが重要です。

③ 遺言による相続設計

地主の相続では「遺言がないとトラブルになりやすい」傾向があります。

対策として

・公正証書遺言の作成

・自宅の承継者を明確にする

・売却予定の土地を決めておく

・代償分割を想定する

地主にとって遺言は、最後の経営判断と言えます。

◆ステップ1：資産棚卸し

地主として

・自宅

・農地

・雑種地

などの資産を整理します。

【項目・確認内容】
・土地面積 合計面積
・評価額 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理負担 草刈り・耕作

これにより「将来負担になる土地」が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算

次に

・相続税が出るか

・必要な納税資金

を試算します。

◆ステップ3：地主としての最終判断

地主として「残す土地と整理する土地」を決めます。

【整理すべき土地】

・利用予定のない農地

・売却困難な土地

・管理負担の大きい土地

【残す土地】

・自宅

・流動性のある宅地

・管理できる土地

地主に必要なのは「土地の量ではなく管理できる資産構成」です。