地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積型相続税リスク

東秩父村の地主相続の特徴は、土地単価は低くても土地面積が広いため評価額が大きくなることです。

【評価の目安】

・住宅地：1㎡あたり4〜12万円前後

・農地：2〜8万円前後

・山林：1〜5万円前後

地主の場合

・自宅敷地

・農地

・山林

・雑種地

などを広く所有しているケースが多く、土地評価額の合計が基礎控除を超えるケースもあります。

「東秩父村だから相続税は出ない」と思っている地主は注意が必要です。

② 山林・農地が納税資金にならない

東秩父村の地主の資産の多くは

・山林

・農地

・空地

などの収益性の低い土地です。

しかしこれらの土地は

・評価はある

・現金収入がほとんどない

・売却まで時間がかかる

という特徴があります。

その結果

・相続税が発生

・納税資金が不足

・相続後に急いで売却

・安値で処分

という 山間地域特有の資金リスク が起きやすくなります。

③ 山林管理の負担

東秩父村の地主が特に悩む問題が、山林の管理です。

山林は

・草刈り

・境界確認

・倒木対策

・固定資産税

など管理負担があります。

しかし収益はほとんどなく、相続人にとっては「資産ではなく負担」になるケースもあります。

④ 人口減少による土地の売却難

東秩父村では人口減少が進んでおり

・空き家の増加

・住宅需要の減少

などが起きています。

そのため、将来さらに土地が売れにくくなる可能性があります。

地主にとっては、土地を持ち続けること自体がリスクになる地域でもあります。

東秩父村の地主相続を成功させるためには次の3つが重要です。

① 相続税の把握
② 売れにくい土地の整理
③ 遺言による相続設計

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

主な制度として

・小規模宅地等の特例

・不整形地補正

・奥行価格補正

などがあります。

まずは、地主として相続税が出るのかを把握することが重要です。

② 山林・農地の整理

東秩父村の地主相続では、土地の量を減らすことが必要になるケースもあります。

地主が元気なうちに

・利用予定のない農地の売却

・山林の整理

・管理負担の大きい土地の処分

・納税資金の確保

などを検討することが重要です。

③ 遺言による相続設計

地主の相続では、遺言がないとトラブルになりやすい傾向があります。

対策として

・公正証書遺言の作成

・自宅の承継者を明確にする

・売却予定の土地を決めておく

・代償分割を想定する

地主にとって遺言は、最後の経営判断と言えます。

◆ステップ1：資産棚卸し

地主として

・自宅

・農地

・山林

・雑種地

などの資産を整理します。

【項目・確認内容】
・土地面積 合計面積
・評価額 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理負担 草刈り・境界

これにより、将来負担になる土地が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算

次に、相続税が出るか必要な納税資金を試算します。

◆ステップ3：地主としての最終判断

地主として「残す土地と整理する土地」を決めます。

【整理すべき土地】

・利用予定のない山林

・売却困難な土地

・管理負担の大きい土地

【残す土地】

・自宅

・流動性のある宅地

・管理できる土地

地主に必要なのは「土地の量ではなく管理できる資産構成」です。