地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 地価が低くても面積で相続税が発生する

嵐山町の地主相続の特徴は、単価ではなく土地の広さで評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・駅周辺住宅地：1㎡あたり8〜20万円前後

・郊外住宅地・農地・山林：5〜15万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（300〜700㎡以上）

・農地

・山林

・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えるケース もあります。

「嵐山町だから相続税は出ない」という地主の認識がリスクになります。

② 農地・山林・空地が納税資金にならない

嵐山町の地主に多い資産は、

・農地

・山林

・遊休地

・更地

といった低収益または無収益の土地です。

しかしこれらは、

・評価はある

・現金収入がない

・売却に時間がかかる

結果として、

・ 相続税は発生
・ 現金が不足
・ 相続後に急いで売却
・ 安値で処分

という 郊外地主特有の資金リスク が生じます。

③ 市街化調整区域・山間地の流動性リスク

嵐山町では、市街化区域が限られ、多くの土地が調整区域や山間部にあります。

そのため、

・建築制限がある

・開発許可が必要

・買主が限定される

結果として、「地主として土地はあるが、売れない・活用できない」という状態になり、相続人の負担となります。

④ 人口減少による将来の売却リスク

嵐山町では人口減少の影響により、

・住宅需要の減少

・空き家の増加

が進んでおり、将来的にはさらに売れにくくなる可能性があります。

地主にとっては、「持ち続けること自体がリスク」になる地域です。

嵐山町の地主相続を成功させる柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 売れにくい土地を早めに整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

まずは、地主として相続税が出るのか・いくらになるのかを把握することが第一歩です。

② 「売れるうちに売る」という判断

嵐山町の地主相続では、流動性の低下リスク を考慮する必要があります。

地主が元気なうちに、

・ 利用予定のない農地・山林は売却検討
・ 管理負担の大きい土地を減らす
・ 市街化調整区域の土地の方向性を決める
・ 納税資金となる現金を確保

嵐山町では、「いつか売れる」ではなく、「売れるうちに整理する」という判断が重要です。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないとトラブルの原因になります。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅・主要資産の承継者を明確に

・売却前提か保有前提かを明記

・代償分割の準備

地主にとって遺言は、最後の経営判断 です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×将来性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・山林・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・規制 市街化区域／調整区域
・将来性 需要の見込み
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来負担になる土地 が明確になります。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に整理することが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・利用予定のない農地・山林

・売却可能性の低い土地

・管理負担の大きい土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・管理可能な範囲の土地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が管理できる資産構成 です。