地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積による相続税リスク

小川町の地主相続の特徴は、単価は高くなくても、土地の広さによって評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・駅周辺住宅地：1㎡あたり10〜25万円前後

・郊外住宅地・農地：5〜15万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（300〜800㎡以上）

・農地

・山林

・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えるケース も見られます。

「小川町だから相続税は出ない」という地主の思い込みは大きなリスクです。

② 農地・山林・空地が納税資金にならない

小川町の地主に多い資産は、

・農地

・山林

・空地・遊休地

といった低収益または無収益の土地です。

しかしこれらは、

・評価はある

・現金収入がない

・売却まで時間がかかる

結果として、

・ 相続税は発生
・ 現金が不足
・ 相続後に慌てて売却
・ 安値で処分

という 地方型地主特有の資金リスク が生じます。

③ 駅近と郊外で流動性の格差が大きい

小川町では、

・駅周辺：比較的需要あり

・郊外・山間部：買い手が少ない

という流動性の二極化が進んでいます。

地主の土地の中でも、

「売れる土地」

「売れない土地」

が混在しているケースが多く、相続後の判断が難しくなります。

④ 人口減少による将来リスク

小川町では人口減少が進んでおり、

・住宅需要の縮小

・空き家の増加

により、将来的にはさらに売れにくくなる可能性があります。

地主にとっては、保有し続けること自体がリスクとなる地域です。

小川町の地主相続を成功させる柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 売れにくい土地を早めに整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

まずは、

地主として相続税が出るのか・いくらになるのか

を把握することが第一歩です。

② 「売れる土地」と「残す土地」を分ける

小川町の地主相続では、

資産の選別 が重要になります。

地主が元気なうちに、

・ 利用予定のない農地・山林は売却検討
・ 駅から遠い土地の方向性を決める
・ 管理負担の大きい土地を減らす
・ 納税資金となる現金を確保

小川町では、「すべて残す」のではなく、「残す土地を選ぶ」という発想が必要です。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないとトラブルの原因になります。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅や中心資産の承継者を明確に

・売却前提か保有前提かを明記

・代償分割の準備

地主にとって遺言は、最後の経営判断 です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×立地）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・山林・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・立地 駅近／郊外
・規制 市街化区域／調整区域
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来負担になる土地 が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金の確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補地

を事前に整理することが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・利用予定のない農地・山林

・駅から遠い土地

・管理負担の大きい土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・駅周辺の宅地

・流動性のある土地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。