地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積による相続税リスク

滑川町の地主相続の特徴は、単価よりも土地の広さで評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・駅周辺住宅地：1㎡あたり10〜25万円前後

・郊外住宅地・農地：8〜18万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（300㎡以上）

・農地

・資材置場

・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えるケース も少なくありません。

「滑川町だから相続税は出ない」という地主の認識がリスクになります。

② 農地・空地が納税資金にならない

滑川町の地主に多い資産は、

・農地

・月極駐車場

・資材置場

・更地

などの低収益資産です。

しかしこれらは、

・評価はある

・現金収入が少ない

・売却に時間がかかる

結果として、

・ 相続税は発生
・ 現金が不足
・ 相続後に慌てて売却
・ 価格を下げて処分

という 郊外地主特有の資金リスク が発生します。

③ 市街化調整区域の土地が動かせない

滑川町では、市街化調整区域の土地を持つ地主も多く見られます。

調整区域では、

・建築制限がある

・開発許可が必要

・買主が限定される

そのため、

「地主として土地はあるが、活用も売却も難しい」

という状態になり、相続人の負担になります。

④ 用途の異なる土地が争族の原因になる

滑川町の地主は、

・自宅

・農地

・事業用地

・雑種地

と資産の種類が混在しているケースが多く、評価のバランスを巡って相続人間のトラブルが起きやすくなります。

遺言がない地主の場合、相続手続きが長期化する可能性もあります。

滑川町の地主相続を成功させる柱は次の3つです。

① 相続税評価を正確に把握する
② 収益性と流動性で土地を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・貸付事業用宅地の特例

・不整形地補正・奥行価格補正

まずは、地主として相続税がいくらになるのかを把握することが重要です。

② 「活用できない土地」から整理する

滑川町の地主相続では、流動性の低い土地の整理 がポイントです。

地主が元気なうちに、

・ 利用予定のない農地は売却検討
・ 市街化調整区域の土地の方向性を決める
・ 低収益の駐車場・資材置場を整理
・ 納税資金となる現金を確保

滑川町では、「土地を持ち続ける」よりも「家族が管理できる資産にする」という発想が重要です。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないとトラブルの原因になります。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅・主要資産の承継者を明確に

・代償分割の原資を準備

・売却前提か保有前提かを明記

地主にとって遺言は、最後の経営判断 です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×用途）

【項目と内容】）
・不動産 自宅・農地・事業用地・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・規制 市街化区域／調整区域
・用途 住宅・農地・事業用
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来問題になる土地 が明確になります。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補の土地

を事前に整理することが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・市街化調整区域の土地

・利用予定のない農地

・低収益の資材置場・空地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・収益性のある事業用地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が管理できる資産構成 です。