地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 住宅地でも土地評価が高く、相続税が発生しやすい

さいたま市南区の最大の特徴は、住宅地でありながら評価が高いこと です。

【評価のイメージ】

・武蔵浦和駅周辺：1㎡あたり45〜75万円前後

・南浦和駅周辺：40〜65万円前後

・駅徒歩圏・整形地はさらに評価アップ

◆地主の場合

・200㎡〜300㎡程度の自宅敷地

・代々の土地で取得コストが低い

・現金が少なく不動産比率が高い

という構造になりやすく、自宅だけで基礎控除を超えるケースが珍しくありません。

「住宅地だから相続税はかからない」という認識は、南区の地主にとっては非常に危険です。

2. 駐車場・月極土地が「更地評価」で重荷になる

南区の地主がよく所有しているのが、月極駐車場・空き地 です。

しかし

・建物がない

・原則、更地評価

・収益はそれほど高くない

という理由から、

・相続税評価は高い
・納税資金に使えない

⇒相続後に売却せざるを得ない

という結果になりがちです。

南区では「一番ラクな土地」が「一番危険な相続資産」になっているケースが多く見られます。

3. 分けにくい自宅が争族の原因になる

さいたま市南区は

・土地が細分化されている

・自宅は1か所しかない

という特徴があります。

そのため

・ 誰が自宅を継ぐのか
・ 住む人と住まない人の不公平感
・ 代償金を払えるか

といった問題が生じやすく、地主相続が争族に発展しやすい区でもあります。

4. 子どもが南区に戻らず、地主を継がない

南区は利便性が高い一方で

・子どもは都内勤務

・既にマンションを購入済み

・実家に戻る予定がない

というケースも多く見られます。

地主として「この土地を誰が引き継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、結果的に

・ 売却
・ 共有
⇒ 長期放置

という選択になりやすくなります。

南区の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 不動産を整理する
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を確実に使う

南区の地主相続で最重要なのが、小規模宅地等の特例を確実に使えるかどうか です。

・自宅敷地330㎡まで80％評価減

・同居・持ち戻り要件の確認

・配偶者取得との組み合わせ

南区は評価が高いため、この特例を使えるかどうかで相続税が数千万円単位で変わることもあります。

また

・不整形地

・間口が狭い

・奥行が長い

といった補正もきちんと拾うことが重要です。

2. 不動産整理：駐車場・自宅の役割を明確にする

南区の地主相続では「持っている理由が曖昧な土地」を減らすことが成功のカギです。

地主が元気なうちに

・ 駐車場を続けるか、建物化するか、売るか決める
・ 自宅を誰が使うのか決める
・ 売却用の土地を一部用意し納税資金を確保
・ 将来使わない土地は整理する

南区では「全部残す」という判断が、相続時に一番苦しくなります。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を完成させる

南区の地主相続で遺言がない場合、高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅の承継者を明確に
・ 代償分割の金額と原資を決める
・ 売却前提か保有前提かも記載

南区の地主にとって遺言は「相続の交通整理」 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（不動産比率の把握）

【項目と内容】
・不動産 自宅・駐車場
・評価 路線価・固定資産評価
・現金 預貯金
・収支 駐車場収入
・子の意向 住む／住まない

南区の地主は、不動産比率が高くなりやすく、棚卸しだけでリスクが見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・想定相続税額

・納税資金の不足

・売却が必要な土地

を必ず確認します。

さいたま市南区の地主は「たぶん大丈夫」が一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての判断）

【整理すべき土地】

・収益性の低い駐車場

・相続人が使わない土地

・管理負担の大きい不動産

【残すべき土地】

・自宅（承継者が明確な場合）

・利便性の高い宅地

・管理しやすい不動産

地主に必要なのは「残す勇気」ではなく「整理する決断」 です。