地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「自宅だけ」で基礎控除を超えやすい

浦和区最大の特徴は、自宅の土地評価が非常に高いこと です。

【評価のイメージ】

・浦和駅周辺：1㎡あたり60〜100万円前後

・高砂・岸町・常盤：50〜90万円前後

・駅徒歩圏の整形地はさらに評価が上がる

地主の場合

・200㎡〜400㎡の自宅敷地

・代々の土地で取得コストが小さい

・現金が少なく不動産比率が高い

という構造になりやすく、自宅しかないのに相続税が発生するというケースが本当に多いです。

2. 駐車場が「更地評価」で相続税を押し上げる

浦和区の地主がよく持っている資産が、月極駐車場 です。

しかし駐車場は

・建物がない

・原則、更地評価

・収益はそこまで高くない

という特徴があり、結果として

・ 税金だけが重い
・ 納税資金に使えない
・ 相続後に売却せざるを得ない

という事態になりがちです。

浦和区の地主にとって「駐車場は安定収入」ではなく“相続税を押し上げる資産” になっているケースは少なくありません。

3. 分けにくい自宅が争族を招く

浦和区の地主相続で典型的なのが、自宅の分けにくさ です。

・自宅は1か所しかない

・土地の価値が高すぎて代償金が払えない

・兄弟の意見が割れる（住む派／売る派）

この状態で遺言がないと「相続＝売却」 になってしまうケースも珍しくありません。

4. 子どもが浦和区に戻らず、地主を継がない

浦和区は住みやすい一方で

・子どもは都内勤務

・既に別の場所で住宅購入

・実家に戻る予定がない

という家庭も多いです。

地主として「この土地を誰が継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、“浦和の土地”は簡単に売却対象になってしまいます。

浦和区の地主相続を成功させる柱

① 評価を徹底的に下げる
② 不動産を整理して納税資金を確保する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地を「確実に」取りにいく

浦和区の地主相続で最重要なのが、小規模宅地等の特例を確実に使える形にすること です。

・自宅敷地330㎡まで80％評価減

・同居・持ち戻り要件（ここを落とす地主が多い）

・配偶者の取得割合との関係

浦和区は評価が高い分、この特例が使えるかどうかで相続税が数千万円単位で変わります。

また

・間口が狭い

・奥行が長い

・不整形地

などの補正も拾い切ることが大切です。

2. 不動産整理：駐車場・賃貸・自宅の役割を決める

浦和区の地主相続では「保有する理由のない土地」を減らすことが非常に重要です。

地主が元気なうちに

・ 駐車場を続けるか、建物化するか、売るか決める
・ 小規模賃貸があるなら収支と老朽化を確認
・ 自宅は誰が使うのか決める
・ 売却用資産を一部作って納税資金を確保する

浦和区では「全部残す地主」ほど納税で詰まって、結果的に大事な土地を手放しやすいです。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

浦和区の地主相続で遺言がない場合、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言
・ 自宅の承継者を明確に
・ 代償分割の金額と原資（どの資産を売るか）まで決める
・ 「売る」「残す」の方針も書いておく

浦和区の地主にとって遺言は“相続の設計図” です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（不動産比率を可視化）

【項目・内容】
・不動産 自宅・駐車場・賃貸
・評価 路線価・固定資産評価
・現金 預貯金・有価証券
・収支 駐車場・賃料
・子の意向 住む／住まない

浦和区の地主は不動産比率が高くなりやすいため、棚卸しだけで「詰みポイント」が見えます。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・想定相続税額

・納税資金不足額

・売却が必要な資産

を必ず確認します。

浦和区の地主は「試算なしの相続＝土地流出」と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての最終判断）

【整理すべき資産】

・収益が薄い駐車場

・老朽化した小規模賃貸

・相続人が使わない土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・価値が安定した浦和の土地

・管理しやすい収益不動産

地主に必要なのは「愛着」よりも「次世代が扱える形」 です。