地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「さいたま市評価」で相続税は決して軽くない

桜区は農地が多い一方で、政令指定都市・さいたま市 に属しているため、宅地評価は想像以上に高くなります。

【評価のイメージ】

宅地：1㎡あたり18〜35万円前後

農地：評価は低いが面積が大きい

宅地＋農地の合算で基礎控除超えが多い

◆地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・荒川沿いの農地・雑種地

をすべて合算して相続税を計算するため、
「農地があるから安心」とは言えません。

2. 荒川沿い・低地特有の制約が足かせになる

桜区の特徴として、荒川沿いの低地・水害リスクエリアが挙げられます。

その結果

・建築制限・高さ制限

・用途が限定される

・買主が限定される

・実勢価格が伸びにくい

にもかかわらず、相続税評価は下がりにくい
というギャップが生じやすいのが桜区の現実です。

3. 農地が相続後の最大の悩みになる

桜区の地主相続で必ず問題になるのが 農地の扱い です。

・農業を継ぐ相続人がいない

・市街化調整区域で転用が難しい

・売却先が限られる

・固定資産税と管理だけが残る

結果として「相続してから初めて困る」という地主家族が非常に多い区です。

4. 子どもが桜区を離れ、地主を継がない

桜区の地主家庭では

・子どもは浦和・大宮・都内在住

・荒川沿いの土地管理を負担に感じる

・地主という立場を引き継ぎたくない

・相続後は売却希望

というケースが少なくありません。

地主として「誰が土地を引き継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、話は確実にこじれます。

桜区の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく下げる
② 農地と宅地を整理する
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を下げる：農地評価と立地特性を反映させる

桜区の地主相続では、評価の下げ方が極めて重要です。

・純農地・中間農地の正確な区分

・市街化調整区域による評価減

・低地・利用制限の影響

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

これらを正しく反映できるかどうかで、相続税は大きく変わります。

2. 土地整理：「農地はそのまま」が最大のリスク

桜区の地主相続で最重要なのが「農地と宅地の整理」です。

地主が元気なうちに

・ 農地と宅地を明確に分ける
・ 管理できない農地は早めに判断
・ 分筆して把握しやすくする
・ 生前売却・転用も検討
・ 残す土地を最小限にする

桜区では「とりあえず残す」という判断が、将来の負担を最も大きくします。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

桜区の地主相続は、土地が広く分けにくいため、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 農地・宅地の承継者を明確化
・ 共有名義を避ける
・ 売却・管理方針を記載

地主が決めなければ、相続人は何もできません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地
・面積 公簿・実測
・評価 路線価・倍率
・規制 市街化調整区域・水害
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／売る

桜区では棚卸しをするだけで、相続の難しさがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却・整理が必要な土地

を必ず確認します。

さいたま市桜区の地主は「農地が多いから大丈夫」という思い込みが最も危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・荒川沿いの利用しにくい土地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・利便性の高い宅地

・相続人が管理できる土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「引き継げる形」 です。