地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 住宅地でも土地評価が高く、相続税が重くなる

中央区は住宅地中心の区でありながら、土地評価はさいたま市内でも高水準です。

【評価のイメージ】

・さいたま新都心周辺：1㎡あたり40〜70万円前後

・北与野・与野本町周辺：30〜55万円前後

・整形地・駅近はさらに評価が上がる

◆地主の場合

・自宅敷地が広い

・駐車場・月極土地を所有

・小規模アパートを併設

というケースが多く、自宅だけで基礎控除を超えるということも珍しくありません。

2. 自宅＋駐車場が「更地評価」で税額を押し上げる

中央区の地主相続でよくあるのが駐車場の評価問題です。

・月極駐車場は原則「更地評価」

・建物がないため評価が下がらない

・収益は少ないのに評価は高い

結果として

・ 税金だけが重い
・ 納税資金に使えない
・ 相続後に売却せざるを得ない

というケースが頻発します。

3. 分けにくい住宅地が争族の火種になる

中央区は

・区画が整っている

・土地がコンパクト

一方で

・自宅は1か所しかない

・他に分ける不動産がない

という状況になりがちです。

その結果

・ 誰が自宅を継ぐのか
・ 他の相続人への代償金
・ 現金不足

が原因で、地主相続が争族に発展しやすいという特徴があります。

4. 子どもが中央区に戻らないケースも多い

中央区の地主家庭では

・子どもは都内勤務

・既にマンション購入済み

・実家に戻る予定がない

・不動産管理を負担に感じる

というケースも少なくありません。

地主として「この土地を誰が引き継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、土地は簡単に売却対象になります。

中央区の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 不動産を整理する
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と駐車場対策

中央区の地主相続で最重要なのが、評価をどこまで下げられるか です。

◆重要ポイント

・小規模宅地等の特例→ 自宅敷地330㎡まで80％減

・駐車場を貸付用地にできるか検討

・不整形地・間口補正

特に中央区では「自宅評価を下げられるかどうか」が相続の成否を分けます。

2. 不動産整理：駐車場・小規模賃貸の見直し

中央区の地主相続では、不動産の数と役割の整理が重要です。

地主が元気なうちに

・ 駐車場を続けるか、建物化するか判断
・ 小規模アパートの収支確認
・ 売却候補と承継候補を分ける
・ 自宅を誰が使うか決める

中央区では「とりあえず持つ」という姿勢が、後の相続トラブルを招きます。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を完成させる

中央区の地主相続で遺言がない場合、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・方法を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

地主にとって遺言は最後の調整ツール です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（シンプルでも必須）

【項目・内容】
・不動産 自宅・駐車場・賃貸
・評価 路線価・固定資産税評価
・収支 駐車場・賃料
・借入 ローン残高
・子の意向 住む／住まない

中央区では棚卸しだけで相続税の重さがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・想定相続税額

・納税資金の不足

・売却が必要な不動産

を必ず確認します。

さいたま市中央区の地主は試算なしの相続＝想定外の売却になりがちです。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の判断）

【整理すべき不動産】

・収益性の低い駐車場

・管理負担が大きい土地

・相続人が使わない不動産

【残すべき不動産】

・自宅

・立地の良い宅地

・管理しやすい賃貸

地主に必要なのは「全部残すこと」ではなく「整理すること」 です。