地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は低いが、土地が広く相続が簡単ではない

清川村の土地評価は、神奈川県内でも かなり低め です。

【路線価イメージ】

・村中心部の宅地：1㎡あたり3〜8万円

・農地：2〜6万円

・山林・原野：1〜3万円

しかし清川村の地主は

・数千㎡〜数万㎡の山林

・農地と宅地を複数筆

・代々引き継いできた広大な土地

を所有しているケースが多く、合計評価額が基礎控除を超える可能性は十分にあります。

「評価が低い＝安心」という考えは、清川村の地主にとって非常に危険です。

2. 市街化調整区域がほぼ全域で土地活用が難しい

清川村の最大の特徴は、村域のほぼ全てが市街化調整区域であることです。

そのため

・原則として新築不可

・農地転用が難しい

・分筆しても使い道がない

・売却先が極端に限られる

という制約があります。

地主にとっては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に一気に 負動産化 するリスクがあります。

3. 山林・原野が相続後に最大の重荷になる

清川村の地主が最も悩むのが山林・原野の相続です。

◆問題点

・境界が分からない

・草刈り・倒木管理が大変

・土砂災害リスク

・不法投棄

・固定資産税だけが残る

特に相続人が村外に住んでいる場合、これらの土地は完全に管理不能な不動産になります。

4. 子どもが清川村を離れ、地主を継がない

◆清川村の地主家庭に多い構造

・子どもは厚木・相模原・横浜へ

・村での生活を選ばない

・農地・山林管理をしたくない

・地主という立場を引き継がない

◆結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

清川村の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく把握する
② 土地を整理して管理可能にする
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を把握する：農地・山林評価の正確化

清川村の地主相続では、評価の正確さが最重要です。

・純農地・中間農地の区分

・山林の利用可能性

・接道・傾斜・規制の影響

これらを正しく評価しないと

・ 不要な相続税を払う
・ 納税のために土地を処分

という事態になりかねません。

2. 土地整理：「全部残す」をやめる決断

清川村の地主相続で最も重要なのが土地整理 です。

地主が元気なうちに

・ 境界確認・測量
・ 管理できない山林の整理
・ 農地は将来方針を決める
・ 生前売却・寄附も検討
・ 残す土地を最小限にする

清川村では「広さ」より「管理できるかどうか」が相続成功のカギです。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

清川村の地主相続は、土地が分けにくいため、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義を避ける
・ 誰が管理するか明確に
・ 売却・処分方針も明記

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】
・地目 宅地・農地・山林
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・規制 調整区域・自然規制
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／継がない

清川村では棚卸しをするだけで、相続の難しさがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を見る）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却・整理が必要な土地

を明確にします。

清川村の地主は「かからないだろう」という思い込みが最も危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理不能な山林

・利用予定のない農地

・相続人が扱えない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・管理可能な最小限の土地

・家族が使う土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「持ち続けられる形」 です。