地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「さいたま市」というだけで評価が思った以上に高い

西区は農地が多い一方で、政令指定都市・さいたま市 に属しているため、土地評価は決して低くありません。

【評価の目安】

・宅地：1㎡あたり15〜30万円前後

・農地：評価は低いが面積が大きい

・宅地＋農地の合算で1億円超も珍しくない

地主の多くは

・宅地

・畑

・雑種地

を まとめて相続対象 にしており、気づいたら基礎控除を超えているケースが非常に多いです。

「西区は田舎だから大丈夫」

という思い込みは、地主にとって最も危険な落とし穴です。

2. 市街化調整区域が多く、土地活用が難しい

さいたま市西区の大きな特徴は、市街化調整区域が非常に多いこと です。

そのため

・原則、新築不可

・農地転用が簡単ではない

・分筆しても利用できない

・買主が限定される

という制約があります。

地主としては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に 一気に負動産化 するケースも少なくありません。

3. 農地が相続後に最大の悩みになる

西区の地主が最も悩むのが農地の相続 です。

・農業を継ぐ子どもがいない

・農地としては中途半端な規模

・売却も転用も簡単ではない

・固定資産税と管理だけが残る

結果として「相続してから初めて困る」という地主家族が非常に多いのが西区の特徴です。

4. 子どもが西区を離れ、地主を継がない

◆さいたま市西区の地主家庭に多い構造

・子どもは大宮・浦和・都内在住

・西区での農地管理を負担に感じる

・地主という立場を引き継がない

◆相続後は売却希望

結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

西区の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理する
③ 遺言で地主相続を守る

1. 評価を下げる：農地評価と特例を正確に使う

西区の地主相続では、評価の正確さが命 です。

・農地（純農地・中間農地）の区分

・市街化調整区域による評価減

・小規模宅地等の特例

特に「自宅敷地330㎡まで80％評価減」は、さいたま市西区の地主にとって非常に重要です。

評価をきちんと下げるだけで、相続税が数百万円〜数千万円変わるケースも珍しくありません。

2. 土地整理：「全部残す」をやめる判断

西区の地主相続で最重要なのが、土地整理 です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 宅地と農地を分けて整理
・ 管理できない農地は早めに判断
・ 分筆して分けやすくする
・ 生前売却も選択肢に入れる

西区では「土地を広く残す」より「相続人が扱える形にする」ことが成功のカギです。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

西区の地主相続は、土地が分けにくいため遺言がないとほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義を避ける
・ 誰にどの土地を承継させるか明確化
・ 売却・管理方針も明記

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

【項目と内容】

・地目 宅地・農地
・面積 公簿・実測
・評価 路線価・倍率
・規制 市街化調整区域
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／売る

西区では棚卸しをするだけで、相続の難しさがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（現実を数字で見る）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却が必要な土地

を明確にします。

さいたま市西区の地主は「たぶん大丈夫」が一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・調整区域の使いにくい土地

・相続人が扱えない不動産

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・利便性の高い宅地

・将来売却しやすい土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「引き継げる形」 です。