地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は中程度でも、土地が広く相続税が発生しやすい

愛川町の土地評価は、神奈川県内では 中程度〜やや低め です。

【路線価イメージ】

・中津工業団地周辺：1㎡あたり8〜15万円

・住宅地：6〜12万円

・農地・郊外：3〜8万円

しかし愛川町の地主は

・土地面積が大きい

・農地・宅地・工業用地を複数所有

・1,000㎡超の土地を保有

というケースが多く、合計評価額が基礎控除を超える ことは珍しくありません。

その結果

・ 「相続税はかからないと思っていた」
・ 実際には相続税が発生
・ 納税資金に困る

というケースが現実に起きています。

2. 市街化調整区域が多く、土地活用が難しい

愛川町の最大の特徴は、町域の多くが市街化調整区域であることです。

そのため

・原則として新築不可

・農地転用が難しい

・分筆しても使い道がない

・売却先が限られる

という制約があります。

地主にとっては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に一気に 負動産化 するリスクがあります。

3. 工業用地・倉庫用地が相続後の重荷になる

愛川町では、工業団地や事業用地を所有する地主も多くいます。

◆問題

・借主が限定される

・空くと次が決まりにくい

・建物が老朽化している

・管理責任が重い

・子どもが事業用不動産を継がない

地主本人の代では問題なくても、相続後は「扱いづらい土地」 になるケースが非常に多いのが現実です。

4. 子どもが愛川町を離れ、地主を継がない

◆愛川町の地主家庭に多い構造

・子どもは厚木・相模原・横浜・都内へ

・車移動中心の生活を負担に感じる

・農地や工業用地を管理したくない

・地主業を引き継ぐ意思がない

結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

愛川町の地主相続を成功させる柱

① 評価を正しく下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を下げる：農地・事業用地評価を正確に

愛川町の地主相続では、評価の正確さが命です。

・農地（純農地・中間農地）

・調整区域の宅地

・事業用地の利用制限

これらを正しく評価しないと

・ 本来払わなくてよい相続税を払う
・ 納税のために土地を売る

という事態になりかねません。

2. 土地整理：「全部残す」をやめる判断

愛川町の地主相続で最も重要なのが土地整理 です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して把握しやすく
・ 管理できない農地は整理
・ 工業用地は将来像を決める
・ 生前売却も選択肢に入れる

愛川町では「広く持つ」より「管理できる形にする」ことが成功のカギです。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

愛川町の地主相続は、土地が広く分けにくいため、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義を避ける
・ 誰にどの土地を承継させるか明確化
・ 売却・管理方針も記載

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・工業用地
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・規制 調整区域・農地法
・建物 工場・倉庫
・子の意向 継ぐ／継がない

愛川町では棚卸しをするだけで、相続の難しさがはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を見る）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却が必要な土地

を明確にします。

愛川町の地主は「たぶん大丈夫」という思い込みが一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・調整区域の土地

・空き工場・空き倉庫

【残すべき土地】

・収益性のある事業用地

・利便性の高い宅地

・家族が活用する土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「扱いやすさ」 です。