地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「美の基準」による強烈な土地利用制限

真鶴町最大の特徴は、まちづくり条例（美の基準）です。

この条例により

・大規模開発はほぼ不可能

・アパート・マンションは建てづらい

・分筆しても使い勝手が悪い

・建替え時の制約が多い

という状況が生まれています。

地主にとっては「価値はあるが、自由に動かせない土地」になりやすく、相続後に「どうにもならない土地」として子どもを苦しめる原因になります。

2. 海沿いと山側で評価と流動性が極端に違う

真鶴町の土地は、立地によって評価と売りやすさが大きく異なります。

【路線価イメージ】

・海沿い・半島先端部：1㎡あたり25〜60万円

・真鶴駅周辺：15〜30万円

・山側・傾斜地：5〜15万円

地主は

・海沿いの高評価地

・山側の広い低評価地

を セットで所有 しているケースが多く、合計評価額が想像以上に大きくなるという落とし穴があります。

相続税は高いのに

・売れる土地は限られる

・山側は買い手がつかない

という状況が、真鶴町の地主相続で頻発します。

3. 別荘・古家・空き家が地主相続を難しくする

真鶴町の地主が多く抱えているのが

・昭和期の大型住宅

・元別荘

・長年空き家の古家

◆問題点

・修繕費が高額

・空き家管理が大変

・解体しても土地活用が難しい

・子どもが住む予定がない

相続後、「家が一番の重荷だった」という地主家族は非常に多いです。

4. 子どもが町外・県外に住み、地主を継がない

◆真鶴町の地主家庭の特徴

・子どもは小田原・横浜・都内在住

・真鶴の不便さを理由に戻らない

・土地管理を負担に感じる

・地主という立場を引き継がない

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 管理はしたくない

という意見が強くなり、地主相続が深刻な争族に発展しやすくなります。

真鶴町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げ切る
② 土地を整理する
③ 遺言で地主相続を守る

1. 評価を下げる：特例と補正を徹底活用

真鶴町の地主にとって相続税対策は不可欠です。

◆小規模宅地等の特例

【用途・評価減・上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・事業用地 80％減 400㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

さらに

・不整形地補正

・高低差補正

・がけ地補正

・利用制限による評価減

などを活用し、評価を下げ切る視点 が地主には必要です。

2. 土地整理：「全部残す」という発想を捨てる

真鶴町の地主相続で最重要なのが「すべての土地を残さない決断」

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆可能性の検討
・ 管理困難な山側土地の整理
・ 別荘・古家の扱いを決める
・ 残す土地を明確化

真鶴町では

・海沿い・駅近は残す

・山側・傾斜地は整理

という判断が、地主相続の明暗を分けます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

真鶴町の地主相続で遺言がない場合、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言
・ 土地の共有名義を避ける
・ 管理者を明確にする
・ 売却可否も明記

真鶴町の地主にとって遺言は最後の町づくり参加とも言えます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】

・地目 宅地・山林
・建物 古家・別荘
・評価 路線価・倍率
・規制 美の基準・条例
・管理 維持費・手間
・子の意向 継ぐ／売る

真鶴町では「使える土地」と「使えない土地」を分けて考えることが第一歩です。

◆ ステップ2：相続税試算（最悪ケースを想定）

税理士による試算で

・相続税額

・納税資金の不足

・売却が必要な土地

を事前に把握します。

真鶴町の地主は「少額だろう」という思い込みが一番危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・管理不能な山側土地

・空き家が続く古家

・子どもが継がない不動産

● 残すべき資産

・海沿い・駅近の土地

・将来価値が見込める宅地

・家族が活用する資産

地主に必要なのは「守る土地を選ぶ覚悟」 です。