地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 温泉地ブランドによる「評価」と「実需」のズレ

湯河原町の土地は、温泉地というブランドから評価が比較的高くなりやすい 傾向があります。

【路線価イメージ】

・湯河原駅周辺：1㎡あたり20〜40万円

・温泉街（宮上・宮下）：15〜35万円

・川沿い住宅地：10〜25万円

・山側・傾斜地：5〜15万円

地主は

・旅館・宿泊施設用地

・別荘・保養所

・広い山側土地

を複数まとめて所有していることが多く、合計評価額が1億円〜数億円規模になるケースも珍しくありません。

しかし

・実際の買主は限定的

・事業承継が前提になる

・一般住宅需要は多くない

という理由から、評価の割に売りにくい土地になりやすいのが湯河原町の現実です。

相続税はかかるのに、現金化は簡単ではない――
これが湯河原町の地主相続の大きな落とし穴です。

2. 旅館・別荘・保養所が相続の重荷になる

湯河原町の地主が最も悩むのが

・老舗旅館

・元保養所

・昭和期の大型別荘

です。

◆問題点

・修繕費・改修費が非常に高額

・温泉設備の維持コスト

・事業として成立しにくい

・子どもが継がない

相続後に「土地より建物の扱いで苦しんだ」という地主家族は非常に多いです。

3. 傾斜地・山側土地が“管理不能資産”になりやすい

湯河原町は起伏が多く、地主が

・急傾斜地

・山林

・接道条件の弱い土地

を所有しているケースも少なくありません。

◆問題

・建築制限が多い

・がけ条例の影響

・草刈り・倒木管理

・土砂災害リスク

・固定資産税だけが残る

相続人が町外に住んでいる場合、これらの土地は典型的な負動産になります。

4. 子どもが湯河原町を離れ、地主を継がない

◆湯河原町の地主家庭に多い構造

・子どもは小田原・横浜・東京在住

・温泉地での生活を選ばない

・地主業・不動産管理を負担に感じる

・相続後は売却を希望

結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

湯河原町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げ切る
② 土地・建物を整理する
③ 遺言で地主相続を安定させる

1. 評価を下げる：特例と補正を徹底活用

湯河原町の地主にとって、相続税対策は不可欠です。

◆小規模宅地等の特例

【用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・事業用地 80％減 400㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

さらに

・不整形地補正

・高低差補正

・がけ地補正

・貸家建付地評価

などを組み合わせ、評価を下げ切ることが地主には必須です。

2. 土地整理：「旅館・別荘は必ず残す」という発想を捨てる

湯河原町の地主相続で最重要なのが「すべての土地・建物を残さない決断」

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆可能性の確認
・ 事業継続できない旅館は整理
・ 管理不能な山側土地の判断
・ 残す資産を明確化

湯河原町では

・中心部・駅近は残す

・管理負担が大きい資産は整理

という判断が、地主相続の明暗を分けます。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を守る

湯河原町の地主相続は、資産の性質がバラバラなため、遺言がないとほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言
・ 土地の共有名義を避ける
・ 管理者・承継者を明確に
・ 売却可否も明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】

・地目 宅地・山林
・建物 旅館・別荘
・評価 路線価・倍率
・規制 景観・がけ条例
・管理 維持費・人手
・子の意向 継ぐ／売る

湯河原町では「使える資産」と「使えない資産」を切り分けることが第一歩です。

◆ ステップ2：相続税試算（最悪ケースを想定）

税理士による試算で

・相続税額

・納税資金不足

・売却が必要な資産

を事前に把握します。

湯河原町の地主は「温泉地だから大丈夫」という思い込みが最も危険 です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・事業継続できない旅館

・管理不能な別荘

・山側・傾斜地

【残すべき資産】

・駅近・中心部の土地

・将来売却しやすい宅地

・家族が活用する資産

地主に必要なのは「守る土地を選ぶ覚悟」 です。