地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は中程度でも、土地が広く相続税が発生しやすい

大井町の土地評価は、神奈川県内では中程度の水準です。

【路線価イメージ】

・上大井駅周辺：1㎡あたり7〜15万円

・住宅地：6〜12万円

・農地・郊外：3〜8万円

しかし大井町の地主は

・土地面積が広い

・宅地と農地を複数所有

・1,000㎡超の土地を保有

というケースが珍しくありません。

結果として

・ 合計評価額が意外と大きくなる
・ 基礎控除を超える
・ 相続税が発生する可能性がある

「地価が高くないから大丈夫」という考えは、大井町の地主にとって危険です。

2. 農地・調整区域の土地が相続後に扱いづらい

大井町は、市街化区域と市街化調整区域が混在する町です。

特に地主が悩むのが

・市街化調整区域の農地

・雑種地・原野

・接道条件が弱い土地

これらの土地は

・ 建築が原則できない
・ 農地転用が難しい
・ 売却先が限られる
・ 相続後に管理負担だけが残る

相続対策をせずに残すと、地主相続が一気に難航します。

3. 古家・空き家が相続の足かせになる

大井町は古くからの住宅地も多く、地主が所有する建物は

・築40〜60年

・昭和期の木造住宅

・空き家予備軍

というケースが非常に多いです。

◆問題

・修繕費が高額

・空き家になると管理が大変

・解体費の負担

・子どもが住まない

相続後に「建物の扱いで一番悩んだ」という声は少なくありません。

4. 子どもが大井町を離れ、地主を継がない問題

◆大井町の地主家庭に多い構造

・子どもは小田原・横浜・都内へ

・結婚後は町外に定住

・地主業を引き継ぐ意思がない

・農地や土地管理を負担に感じる

結果として

・ 土地はいらない
・ 現金で分けたい
・ 管理はしたくない

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすくなります。

大井町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：農地評価と特例の正確な活用

大井町の地主相続では、評価を正しく下げることが重要です。

◆相続税対策の基本「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

さらに農地は

・純農地

・中間農地

・市街地農地

の区分によって評価が大きく異なるため、専門家による正確な判断が不可欠です。

2. 土地整理：分筆・農地整理・生前売却の判断

大井町の地主相続で最重要なのが土地整理です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 管理できない農地は整理
・ 古家・空き家は解体も検討
・ 売却可能な土地は生前売却も視野

特に大井町では「全部残す」より「管理できる土地だけ残す」という判断が重要です。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

大井町の地主相続は、土地が広く分けにくいため遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰にどの土地を承継させるか明確化
・ 売却・管理の方針も記載

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・雑種地
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・規制 調整区域・農地法
・建物 古家・空き家
・子の意向 継ぐ／継がない

大井町は棚卸しをするだけで相続の難しさが明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を見る）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却が必要な土地

を明確にします。

大井町の地主は「税金はかからないだろう」と思っている方ほど、試算が重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・市街化調整区域の土地

・空き家が残る土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・利便性のある宅地

・将来売却しやすい土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「扱いやすさ」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

大井町の地主相続は「農地 × 調整区域 × 郊外土地」が絡むため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士：相続税試算・評価
・不動産相続専門家：土地整理・売却
・司法書士：遺言・登記
・測量士：境界・分筆