地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 評価は低いが土地が広く、相続は簡単ではない

中井町の土地評価は、神奈川県内では比較的低めです。

【路線価イメージ】

・住宅地：1㎡あたり3〜8万円

・農地・山林：1㎡あたり1〜5万円

しかし中井町の地主は

・土地面積が非常に大きい

・農地・山林・宅地を複数所有

・1,000㎡超、場合によっては数千㎡

というケースが珍しくありません。

結果として

・ 合計評価額が意外と大きくなる
・ 基礎控除を超える
・ 相続税が発生する可能性がある

「評価が低い＝相続税ゼロ」という考えは、中井町の地主にとって大きな落とし穴です。

2. 市街化調整区域が多く、土地活用が難しい

中井町の大きな特徴は、市街化調整区域が町の大半を占めていることです。

このため

・新築が原則できない

・農地転用が難しい

・分筆しても活用できない

・売却先が限られる

といった制約が常につきまといます。

地主にとっては「土地はあるが、動かせない」という状態になりやすく、相続後に一気に“負動産化”するリスクがあります。

3. 農地・山林が相続後の重荷になりやすい

中井町の地主が最も悩むのが「農地・山林」の相続です。

◆問題点

・管理が大変

・草刈り・境界管理が必要

・不法投棄・倒木リスク

・固定資産税はかかる

・子どもが継がない

特に相続人が町外に住んでいる場合、これらの土地は「管理できない不動産」として大きな負担になります。

4. 子どもが中井町を離れ、地主を継がない問題

◆中井町の地主家庭に多い構造

・子どもは小田原・秦野・横浜方面へ

・結婚後は町外に定住

・農業・土地管理を継がない

・車移動前提の生活を望まない

結果として

・ 土地はいらない
・ 管理はしたくない
・ 現金で分けたい

という意見が強くなり、地主相続が行き詰まりやすいのが中井町の現実です。

中井町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：農地・山林評価を正しく行う

中井町の地主相続では、評価の正確さが命です。

農地は

・純農地

・中間農地

・市街地農地

山林は

・傾斜

・接道

・利用可能性

によって評価が大きく変わります。

評価を誤ると

・ 本来払わなくてよい相続税を払う
・ 納税のために土地を手放す

という事態になりかねません。

2. 土地整理：分筆・生前売却・残す土地の選別

中井町の地主相続で最も重要なのが、土地整理です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して把握しやすく
・ 使わない農地・山林は生前売却を検討
・ 将来使う土地だけを残す
・ 管理不能な土地は早期判断

特に中井町では「全部残す」より「残す土地を選ぶ」という判断が不可欠です。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

中井町の地主相続は、土地が広く分けにくいため遺言がないとほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰にどの土地を承継させるか明確化
・ 売却・管理の方針も記載

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目と内容】

・地目 宅地・農地・山林
・面積 実測・公簿
・評価 路線価・倍率
・規制 調整区域・農地法
・管理 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／継がない

中井町は棚卸しをするだけで相続の難しさがはっきり見えます。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を見る）

税理士による試算で

・相続税の有無

・納税資金の必要性

・売却が必要な土地

を明確にします。

中井町の地主は「どうせ税金はかからない」と思っている方ほど、試算が重要です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・利用予定のない山林

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・自宅とその周辺

・利用予定がある宅地

・将来売却しやすい土地

地主に必要なのは「広さ」ではなく「扱いやすさ」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

中井町の地主相続は「農地 × 山林 × 調整区域」が絡むため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士：相続税試算・評価
・不動産相続専門家：土地整理・売却
・司法書士：遺言・登記
・測量士：境界・分筆