地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

綾瀬市最大の特徴は、市内に鉄道駅がないことです。

【路線価イメージ】

・綾瀬市役所周辺：1㎡あたり10〜20万円

・深谷・落合：8〜18万円

・小園・早川：12〜22万円

・工業地域：用途次第で評価が分かれる

・農地エリア：5〜10万円

地主は

・広い宅地

・工業系用地

・農地・雑種地

をまとめて所有しているケースが多く、評価額が1億円前後になることも珍しくありません。

しかし

・買主が限定される

・売却に時間がかかる

・用途制限が多い

といった理由から、評価の割に現金化しづらいという問題があります。

相続税はかかるのに、すぐ現金にできない――
これが綾瀬市の地主相続の大きな落とし穴です。

2. 工業用地・倉庫用地が相続後の重荷になる

綾瀬市は工業地域が多く、地主が工場・倉庫用地を所有しているケースが目立ちます。

◆地主が抱える悩み

・借主が限定される

・空くと次が決まりにくい

・建物が老朽化している

・環境・騒音などの管理責任

・子どもが事業用不動産を継がない

地主本人の代では問題なくても、相続した子世代にとっては「扱いづらい不動産」になることが少なくありません。

3. 市内に点在する農地が相続の足かせになる

綾瀬市は住宅地と工業地の合間に農地が点在しています。

◆よくある問題

・面積は小さいが農地扱い

・転用が難しい

・売却先が見つからない

・固定資産税と管理だけが残る

・子どもが継がない

特に「少しだけ残った農地」が相続トラブルの原因になりやすいのが綾瀬市の特徴です。

4. 子どもが綾瀬市を離れ、地主を継がない

◆綾瀬市の地主家庭に多い構造

・子どもは横浜・都内に通勤

・結婚後は市外に定住

・地主業を引き継ぐ気がない

・管理責任を負いたくない

結果として

・ 現金で分けたい
・ 土地はいらない
・ 共有は避けたい

という意見が強まり、地主相続が争族に発展しやすくなります。

綾瀬市の地主相続を成功させる基本

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大活用

相続税対策の柱「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

綾瀬市は「評価が中程度」だからこそ、この特例を使うかどうかで税額に大きな差が出ます。

さらに「貸家建付地評価」を併用できれば、地主の相続税負担は確実に軽くなります。

2. 土地整理：分筆・用途整理・建物解体

綾瀬市の地主相続で最重要なのが、土地整理です。

◆地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 農地はまとめて整理
・ 老朽化した工場・倉庫の扱いを決める
・ 再建築不可土地は早期判断

土地を整理しておくことで

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・トラブルが起きにくい

地主相続の成功率が一気に上がります。

3. 遺言＋共有回避で地主相続を安定させる

綾瀬市の地主相続で最も多い失敗は「遺言がないこと」

◆対策

・ 公正証書遺言を作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰に何を渡すか明確に
・ 家族へ事前説明

地主が決めなければ、相続人が揉めます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

【項目・内容】

・地目 宅地・農地・雑種地・工業用地
・評価 路線価・倍率方式
・建物 古家・工場・倉庫
・接道 再建築可否
・収益 賃料・維持費
・子の意向 継ぐ／継がない

綾瀬市は棚卸しだけで、課題がはっきり見えてくる市です。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例の使い方

・売却が必要な土地

を明確にします。

綾瀬市は「思ったより税金がかかる」というケースが非常に多い地域です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の決断）

【整理すべき土地】

・管理できない農地

・空き工場・空き倉庫

・収益性の低い土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・利便性の高い住宅地

・安定収益の賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

地主に必要なのは「全部残さない勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

綾瀬市の地主相続は「税務 × 不動産 × 法務」の連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界

ワンストップ体制が地主の不安を大きく減らします。