地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 神奈川県トップクラスの土地評価による相続税リスク

葉山町最大の特徴は、とにかく土地評価が高いことです。

【路線価イメージ】

・森戸海岸・堀内：1㎡あたり50〜120万円

・一色海岸周辺：40〜90万円

・葉山町中心部：30〜70万円

・山側エリア：20〜40万円

地主は

・広い宅地

・海沿いの一等地

・複数筆の土地

を所有しているケースが多く、評価額が2億円〜5億円超になることも珍しくありません。

その結果

・ 相続税が数千万円〜億単位
・ 納税資金が用意できない
・ 土地を売却せざるを得ない

という事態が現実に起きています。

2. 風致地区・景観規制で土地活用が制限される

葉山町は自然環境保全が非常に厳しく、

・風致地区

・景観条例

・建築物の高さ制限

・外観・色彩規制

・樹木伐採制限

など、多くの制約があります。

そのため

・アパートが建てられない

・分割が難しい

・思った通りに活用できない

というケースが多く、地主にとっては「価値は高いが動かしにくい土地」になりやすいのが葉山町の特徴です。

3. 別荘・古家・空き家が相続の重荷になる

葉山町の地主が多く抱えているのが

・別荘

・昭和期の大型住宅

・長年空き家の古家

◆問題点

・修繕費が非常に高額

・管理コストがかかる

・空き家のままでは価値が下がる

・子どもが住む予定がない

相続後、「家は要らないが土地は手放したくない」という矛盾に悩む地主家族は少なくありません。

4. 相続人が町外・県外・海外に住んでいる問題

◆葉山町の地主家庭の大きな特徴

・子どもは都内や海外在住

・地元に戻る予定がない

・葉山の不動産管理ができない

・土地の価値は分かるが扱えない

◆結果

・ 売却したい人
・ 残したい人
・ 管理を嫌がる人

が分かれ、地主相続が深刻な争族になりやすいのです。

葉山町の地主相続を成功させる柱

① 評価を下げる
② 土地を整理し分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：特例の最大活用と評価調整

葉山町の地主にとって相続税対策は“生命線”です。

◆小規模宅地等の特例

【土地用途・評価減・上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

葉山町ではこの特例が使えるかどうかで、相続税が数千万円単位で変わります。

また

・貸家建付地評価

・不整形地補正

・高低差補正

など、評価を下げる余地を徹底的に検証することが地主には欠かせません。

2. 土地整理：分筆・売却・残す土地の選別

葉山町の地主相続で最も重要なのが「全部残そうとしないこと」

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆できるかの検討
・ 管理できない土地は生前売却
・ 古家の解体・整理
・ 残す土地を明確にする

特に葉山町では

・海沿い一等地は残す

・山側・管理困難な土地は整理

という判断が、地主相続の成否を分けます。

3. 遺言＋共有回避で“土地を守る相続”を実現

葉山町の地主相続で遺言がない場合、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 誰が管理するか明確化
・ 売却の可否も明記

葉山町の地主は「遺言＝保険」と考えるべきです。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】
・地目 宅地・山林
・評価 路線価・実勢価格
・建物 別荘・古家
・規制 風致地区・条例
・接道 再建築可否
・子の意向 継ぐ／売る

葉山町では「実勢価格と評価額の差」も必ず把握する必要があります。

◆ ステップ2：相続税試算（現実を知る）

税理士による試算で

・想定相続税額

・納税資金の不足額

・売却が必要な土地

を明確にします。

葉山町の地主は試算をしない相続＝破綻と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき土地】

・管理できない別荘

・空き家が続く古家

・山林・傾斜地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・葉山ブランドの一等地

・将来価値が高い宅地

・家族が利用する土地

地主に必要なのは「守る土地を選ぶ勇気」です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

葉山町の地主相続は「税務 × 不動産 × 法務 × 規制」が複雑に絡むため、専門家連携が不可欠です。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・評価
・不動産相続専門家 売却・整理戦略
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界