地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 駅近エリアの評価が高く、相続税が重くなりやすい

大和市の地価は、駅距離で大きく変わります。

【路線価イメージ】

・中央林間駅周辺：1㎡あたり25〜45万円

・大和駅周辺：20〜40万円

・南林間・鶴間：15〜30万円

・つきみ野：18〜35万円

・郊外住宅地：10〜20万円

地主は

・駅近に広い土地を所有

・複数の宅地・アパートを保有

しているケースが多く、評価額が1億円超になることも珍しくありません。

その結果

・ 相続税の納税資金が足りない
・ 土地や建物を急いで売却
・ 家族間で不満が噴出

という“地主相続あるある”が発生します。

2. 古いアパート・貸家が相続後の負担になる

大和市の地主が多く所有しているのが昭和〜平成初期に建てられたアパートや貸家です。

★問題点

・築30〜40年以上

・修繕費が高額

・空室率が上昇

・間取りが時代遅れ

・子どもが管理を嫌がる

地主本人は「まだ家賃が入っている」と思っていても、相続した子世代にとっては“重たい負動産”になるケースが多いのが現実です。

3. 土地が分けづらく、兄弟間で揉めやすい

大和市は

・住宅地が中心

・区画が比較的小さい

とはいえ、地主の土地は

・複数筆がつながっている

・形が悪い

・一部が賃貸、一部が自宅

など、分割しにくいケースが多い。

結果

・ 現物分割ができない
・ 共有名義になる
・ 管理や売却でトラブル

共有＝地主相続の地獄という構図が生まれやすいのです。

4. 子どもが市外に住み、地主を継がない問題

大和市は立地が良い分、地主の子ども世代は

・横浜

・都内

・県外

に生活基盤を置いていることが多い。

その結果

・土地はいらない

・管理はしたくない

・現金でほしい

という意見が強くなり、地主としての承継が成り立たないケースが増えています。

大和市の地主相続で失敗しないための基本は

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大活用

相続税対策の要は「小規模宅地等の特例」

【土地の種類・評価減・上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

駅近で評価が高い大和市では、この特例の効果が非常に大きく、数千万円単位で相続税が変わることもあります。

さらに「貸家建付地評価」を組み合わせることで、地主の相続税負担を大きく下げられる可能性があります。

2. 土地整理：分筆・用途整理・一部売却

大和市の地主相続で最重要なのが、土地の整理です。

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすく
・ 古い貸家は解体
・ 収益性の低い土地は売却
・ 駅近は活かし、郊外は整理

土地整理をしておくと

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・争いが起きにくい

地主相続の成功率が一気に上がります。

3. 遺言＋共有回避で“争族”を防ぐ

大和市の地主相続で最も多い失敗は「遺言がない」

対策として

・ 公正証書遺言を作成
・ 土地の共有は避ける
・ 誰に何を継がせるか明確化
・ 家族に事前説明

地主が決めなければ、相続人が揉めます。

◆ ステップ1：資産の棚卸し（見える化）

【項目と内容】
・地目 宅地・雑種地
・評価 路線価・固定資産税評価
・建物 築年数・空室率
・接道 再建築可否
・収益 家賃・維持費
・子の意向 継ぐ／継がない

これだけで相続対策の方向性が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で判断）

税理士による試算で

・納税額

・特例適用の可否

・売却が必要な土地

が明確になります。

大和市は評価が比較的安定している分、油断すると税額が大きくなる地域です。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主の経営判断）

大和市の地主が取るべき判断

【整理すべき土地】

・収益性の低い古アパート

・管理が重い貸家

・誰も継がない土地

【残すべき土地】

・駅近の宅地

・安定収益の賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

全部残す＝失敗
これが地主相続の鉄則です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

大和市の地主相続には「税務・不動産・法務の連携」が不可欠。

【専門家と役割】
・税理士 相続税試算・節税
・不動産相続専門家 土地整理・売却
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界確定

ワンストップ体制が地主の不安を一気に解消します。