地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 駅周辺の評価が高く、相続税が重くなりやすい

厚木市は本厚木駅を中心に地価が形成されています。

【路線価イメージ】

・本厚木駅周辺：1㎡あたり15〜35万円

・旭町・栄町：18〜40万円

・愛甲石田駅周辺：12〜25万円

・戸室・妻田：10〜20万円

・郊外エリア：5〜15万円

地主は

・広い土地

・複数の宅地

・農地・事業用地

をまとめて所有していることが多く、評価額が合計1億〜3億円超になるケースも珍しくありません。

その結果

・ 相続税の納税資金が足りない
・ 売りたくない土地を売ることになる
・ 相続人に大きな負担がかかる

という事態が起こります。

2. 農地・雑種地・工業系用地が相続の足かせに

厚木市は県央エリアでも農地と工業・物流用地が多い地域です。

【地主が抱える土地の特徴】

・農地は売却・転用に制限

・雑種地は評価が読みにくい

・工場跡地は用途が限定されがち

・倉庫用地は管理責任が重い

特に農地は

・ 相続後に使い道がない
・ 子どもが継がない
・ 固定資産税はかかる

という理由で、相続後に“負動産”になりやすい資産です。

3. 古家・古アパートが相続後の負担になる

厚木市は開発の歴史が長く、地主が所有する建物は

・築30〜50年の住宅

・昭和築のアパート

・元工場・事務所

というケースが非常に多いです。

【問題点】

・修繕費が高い

・空室リスク

・耐震性の不安

・子どもが管理できない

相続を機に「負担が一気に表面化する」のが厚木市の特徴です。

4. 子どもが厚木市を離れてしまう構造

厚木市は住みやすい街ですが、

地主の子ども世代は

・東京・横浜へ通勤

・結婚後は市外居住

・地元に戻る予定がない

というケースが非常に多い。

結果

・ 土地はいらない
・ 管理したくない
・ 現金で分けたい

となり、地主相続が争族に発展しやすい状況が生まれます。

厚木市の地主相続を成功させる基本

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 遺言と家族会議で争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例と賃貸評価

相続税対策の中心「小規模宅地等の特例」

【土地用途 評価減 上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

厚木市の地主は敷地が広いため、この特例の効果が非常に大きい。

さらに「貸家建付地評価」を使えるケースでは、敷地評価を大きく下げることが可能です。

ただし注意

・老朽アパートを節税目的で残すのは危険

・管理負担が相続人に残る

節税と実務のバランスが重要です。

2. 土地整理：分筆・転用・売却の判断がカギ

厚木市の地主相続で最も多い失敗は土地が大きく、分けられない問題

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆して分けやすくする
・ 農地の一部を駐車場などに転用
・ 古家は解体
・ 工場跡地・雑種地は生前売却も検討

土地を整理することで

・相続がスムーズ

・売却しやすい

・トラブルが激減

まさに地主相続の核心です。

3. 遺言＋共有回避＋家族会議で争族を防ぐ

厚木市は土地の価値差が大きいため、遺言がないと不公平感が生まれやすい。

【対策】

・ 公正証書遺言の作成
・ 土地の共有名義は避ける
・ 年1回の家族会議
・ 資産一覧の開示

地主相続は「決めなかったこと」が最大のトラブル原因です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（まず全体像を把握）

【項目と内容】
・地目 宅地・農地・雑種地・事業用地
・評価 路線価・倍率方式
・建物 築年数・空室・老朽度
・接道 再建築可否
・規制 用途地域・工業地域
・子の意向 継ぐ／継がない

厚木市は土地の種類が多いため、棚卸しだけで課題が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を知る）

税理士による試算で

・納税額

・特例の適用可否

・売却が必要な土地

・納税資金の準備

を明確にします。

厚木市は評価の幅が広いため、試算なしの相続対策は非常に危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来を見据えた判断）

厚木市の特性を踏まえて

【売却・整理すべき土地】

・管理できない農地

・古い工場・倉庫

・空室だらけのアパート

・再建築不可の土地

・子どもが継がない土地

【残すべき土地】

・本厚木駅周辺の宅地

・収益性の高い賃貸用地

・子どもが使う予定の土地

・将来性のある住宅地

地主には“すべてを残さない勇気”が必要です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

厚木市の地主相続は「農地・工業用地・宅地・賃貸」が混在するため、専門家連携が不可欠。

【専門家と役割】

・税理士 相続税試算・節税設計
・不動産相続専門家 土地整理・売却戦略
・司法書士 遺言・登記
・測量士 分筆・境界確定
・建築士 建替え・活用提案

ワンストップ体制が地主の不安を大きく減らします。