地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 海沿い・住宅地・農地で評価差が激しい

平塚市の地価は場所によって大きく異なります。

【路線価イメージ】

・平塚駅周辺：1㎡あたり20〜40万円

・紅谷町・宝町：25〜45万円

・海側の花水・唐ヶ原：12〜25万円

・大原・四之宮：10〜22万円

・岡崎・金田・入野の農地：5〜18万円

地主ほど

・土地が広い

・複数エリアに所有

・評価額が総合的に高い

結果、相続税が払えない問題が発生しがちです。

2. 農地・雑種地の“負動産化”が深刻

平塚市北部にはまだまだ農地や雑種地が残り

・活用しづらい

・管理が大変

・草刈りや境界トラブル

・子どもは継ぎたがらない

・固定資産税だけはかかる

農地は相続で“最も扱いにくい資産”と言われるほどリスクが高いです。

3. 老朽アパートの空室リスク

平塚市は全体的に賃貸需要がありますが

・駅から離れると入居率が下がる

・2DK・3DKの旧型タイプは不人気

・修繕費が高い

・利回りが下がる

特に地主が代々持っているアパートは築30年以上のケースが多く、相続後に子どもにとって“大きな負担”になります。

4. 子どもが市外へ出て“地元に戻らない”問題

地主本人：「この土地は大事にしてほしい」

子ども：「平塚には住まないし管理もできない…」

こうした意見のズレは争族（相続争い）につながる大きな原因です。

湘南エリアは都心通勤者が多く、子世代は横浜・東京・県外へ移住する例が多いため、平塚市では“継ぐ人がいない問題”が非常に深刻です。

地主相続を成功させる３つの原則

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例 × 貸家建付地

相続税の節税の中心となる制度「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

地主ほど効果が大きい制度です。

さらに「貸家建付地評価」で賃貸物件の敷地評価も下げられます。

しかし、老朽アパートは節税のために残すより“売却や建替え”が合理的なことも多いです。

2. 土地整理：分筆・転用・売却の判断

平塚市の地主相続で最も多いトラブルは、土地が大きすぎて分割できない

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆で分けやすく
・ 未利用地は先に整理
・ 農地を駐車場化で収益UP
・ 売れにくい土地は生前に売却

土地整理をすると

・分割しやすい

・相続税対策になる

・家族が助かる

という“3つの効果”があります。

3. 争族対策：遺言・共有回避・家族会議

地主が最も避けたいのは、家族が争うこと

そのためには

・公正証書遺言で方針を示す

・共有名義を避ける

・年1回の家族会議

・資産状況を隠さない

地主相続では、意思表示しないことこそ最大のリスクです。

◆ ステップ1：資産棚卸し（まず“見える化”）

相続対策は棚卸しから始まります。

【項目と内容】

・地目 宅地・農地・雑種地
・面積 実測ベースで確認
・評価額 路線価・倍率地域
・建物状態 老朽・空室率
・接道 再建築性の確認
・子の意向 継ぎたい／継ぎたくない

棚卸しだけで、方向性が大きく固まります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で現実を見る）

税理士による試算で

・納税額

・特例の活用可否

・売却するべき資産

・残すべき土地

が明確になります。

平塚市は、農地や雑種地の評価がズレやすいので正確な計算が不可欠です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来のための土地戦略）

平塚市の地主が取るべき土地戦略

【売った方がいい土地】

・入居が見込めない老朽アパート

・再建築不可の土地

・管理できない農地・雑種地

・誰も継がない土地

【残すべき土地】

・収益性の高い土地

・子世代が実際に使う予定の宅地

・駅近・幹線道路沿いの土地

“全部残す”は最悪の選択。
地主には未来のために土地を選ぶ決断が必要です。

◆ ステップ4：専門家チームで進める

平塚市の地主相続には、複数分野の専門家が必要。

【専門家と役割】

・税理士 相続税の精密試算
・不動産相続の専門家 土地整理・売却戦略
・司法書士 名義変更・遺言書作成支援
・測量士 分筆・境界確定
・建築士 アパート建替え・活用計画

ワンストップ体制が地主を救う時代です。