地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が高く相続税の負担が極めて重い

幸区の地価は、川崎駅西口再開発で急上昇しています。

【路線価のイメージ】

・川崎駅〜尻手駅周辺：1㎡あたり40〜100万円以上

・矢向・古市場・鹿島田：25〜50万円

・小向・戸手・南幸町：20〜45万円

地主は広い宅地や賃貸用地を持つケースが多く、評価額が1億〜3億円超になる事例も珍しくありません。

現金は多くないのに、税だけ重くのしかかる。
この「地主あるある」が一気に現実になります。

2. 底地・借地・老朽アパートの複雑さ

幸区は歴史的に借地関係が多く残る地域です。

・借地人が建物を所有

・地主は地代収入だけ

・売るにも買うにも調整が面倒

・相続時に路線価だけ高くなる

底地は見かけ上「評価が低くて安心」ですが、収入が弱く売却難度が高い厄介資産です。

さらに築古アパートも多く、

・修繕問題

・耐震性

・空室リスク

などが一斉に相続で噴出します。

3. 子どもが受け継がない問題

地主本人は幸区在住でも、子どもは

・東京23区

・横浜中心部

へ移り住むケースが増加。

その結果

・地主：土地を守りたい
・子ども：売りたい、管理したくない

このギャップが争族リスクを一気に高めます。

地主相続は複雑に見えますが、やるべきことはたった３つ。

① 評価を下げる
② 資産を整理して分けやすくする
③ 争いを予防する

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

相続税負担を劇的に下げる制度→ 小規模宅地等の特例

【土地種別・減額割合・上限面積】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸用地 最大50％減 200㎡
・事業用地 最大80％減 400㎡

適用できれば、相続評価額が数千万円単位で下がります。

さらに貸家建付地評価も重要
（アパート入居者による権利で評価減）

ただし老朽アパートは負担の方が大きいため

・建替え

・売却

・等価交換

などの判断が欠かせません。

2. 土地の整理：底地・貸地・未利用地の方向性を決める

地主が元気なうちに資産棚卸しを行い、次の方針を決めます。

・底地 → 買い戻す or 売却 or 等価交換

・未利用地 → 駐車場化 or 売却

・工業・準工業地域 → 開発可能性を検討

・老朽アパート → 撤退か刷新か決断

特に川崎市は再開発需要が高く、協議すればまとまるケースも多いです。

「動かす土地」と「守る土地」を選別することが必須です。

3. 争いを防ぐ：遺言・共有回避・情報共有

地主相続で絶対に外せないこと

・ 遺言書（公正証書）
・ 共有名義を避ける
・ 年1回の家族会議

土地は分割しづらいため、遺言がなければ必ず揉めます。

地主本人が「誰に何を任せたいか」を明示すること。
家族を守る最も確実な手段です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

まずは所有資産を一枚の表に整理します。

【項目と内容】

・地目 宅地／工業系／雑種地等
・面積 公簿面積か実測か
・用途 自用／貸地／駐車場／アパート等
・評価 路線価／固定資産税
・法規制 準工業地域？防火地域？
・懸念点 借地権、老朽物件など

棚卸しで“課題” と “改善余地” がはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算

相続税を「数字で把握」することが唯一の見える化です。

・贈与の検討

・どの土地に特例を使うか

・納税資金の準備

・不動産の整理順序決定

数字が不透明な状態では判断もできません。

◆ ステップ3：資産組み替え

土地をすべて残す必要はありません。
むしろ、守りたい土地を守るために動かす土地がある。

例）

・使いづらい底地 → 売却で現金化

・老朽アパート → 建替え／売却／撤去

・更地放置 → 税負担増 → 駐車場化

・納税資金確保のため一部売却

幸区は需要が非常に高いため、タイミングを誤らなければプラスの資産形成が可能です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

地主相続は税務・不動産・法律・建築が密接に絡むため、

・税理士

・不動産相続コンサル

・司法書士

・建築士・測量士（必要に応じて）

ワンストップ相談の体制を作ることで、最適な判断を迷いなく行えます。