地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 武蔵小杉を中心とした路線価の高騰

中原区の地価は、川崎市で最も高い水準にあります。

【路線価イメージ】

・武蔵小杉駅　1㎡あたり60〜120万円

・元住吉・新丸子　30〜80万円

・平間・向河原　25〜60万円

・井田・下小田中　20〜45万円

地主の所有宅地は200〜500㎡以上あることが多く、
相続評価2億〜5億円も普通の世界です。

・ 相続税が“一桁違う”レベルの負担
・ 現預金では全く足りない

その結果、大切な土地を手放す地主が急増しています。

2. 底地・借地・貸地が複雑に絡む

中原区は昔から開発が進んできた背景から借地関係が根強く残ります。

・地主は地代収入のみ

・建物は借地人の所有

・売却がしにくい

・利回りが低い

・相続後の管理が困難

「見た目の評価は高いけど、現金化しづらい」これが底地最大の欠点です。

相続で突然その難しさが浮上します。

3. 古いアパートが負動産化

再開発の陰には、築古アパートが多数存在します。

・昭和〜平成初期の木造

・空室リスク増大

・修繕費が重い

・耐震性問題

・借地上のケースも多い

「家賃が入るし大丈夫」と思っていたら、相続した子どもは負担しか感じない…
よくある話です。

4. 子供世代の価値観ギャップ

地主本人：「土地は財産、絶対に守りたい」

子ども：「都内の方が便利、中原区に戻らない」「土地管理とか無理だから現金でいい」

このズレが争族（相続争い）を引き起こします。

地主相続は複雑ですが、実はやるべきことは３つに絞られます。

① 評価を下げる
② 整理して分けやすくする
③ 争いを防ぐ仕組みを作る

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

相続税節税の王道⇒小規模宅地等の特例

【土地種別・減額割合・上限面積】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸事業用地 最大50％減 200㎡

これは使えるかどうかで納税額が数千万円単位で変わります。

さらに、アパートがある土地は貸家建付地評価で追加の評価減

しかし

・老朽アパートは逆に負担

・子供は引き継がない可能性大

その場合は「建替え／整理／売却」の判断が必要です。

2. 土地を整理して分けやすくする：底地整理・分筆・地目調整

中原区地主相続最大の失敗は“そのまま相続した結果、動けなくなる”こと

地主が元気なうちに

・ 底地整理（買取交渉／等価交換）
・ 分筆して分けやすい形へ
・ 未利用地は売却または収益化
・ 接道や形状の改善

特に底地対策は家族の将来を左右します。

3. 争いを防ぐ：公正証書遺言＋共有回避＋家族会議

地主相続では遺言があるかどうかが未来を分けます。

・遺言書なし → ほぼ確実に揉める

・共有名義は絶対NG

・資産の方向性を家族に伝える

地主本人の意思を形にすることが最大の争族予防策です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（全体像の把握）

土地が複雑に絡むほど、見える化が重要になります。

【確認項目と内容】

・地目 宅地／借地／底地／雑種地
・評価額 固定資産税／路線価
・接道 再建築可か
・用途 自用／賃貸／駐車場
・リスク 老朽／空室／家族の継承意思

現状の整理ができれば、方向性は自然と見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（今の危険度を数値化）

税理士に依頼し、「もし明日相続が発生したら」という前提で税額を算出します。

その結果

・納税資金が不足しているか

・特例適用の優先順位

・資産組み替えの必要性

が明確に。

◆ ステップ3：資産組み替え（守る資産と手放す資産を選別）

例）

・極端に収益性が低い土地 → 売却／等価交換

・老朽アパート → 建替え or 売却

・更地放置 → 駐車場など収益化

・底地 → 借地人との交渉で整理

売却は後退ではなく、守るための戦略です。

◆ ステップ4：専門家チームを構築

地主相続は複数領域が絡むため

【専門家と役割】

・税理士 相続税計算・節税策
・不動産相続専門家 土地整理・売却戦略
・司法書士 権利関係整理
・建築士・測量士 活用プラン

ワンストップ相談が重要です。