地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価の高さが相続税を押し上げている

川崎区は、神奈川県内でも路線価が高い地域です。

・川崎駅周辺：1㎡あたり50〜100万円以上

・京急川崎、港町、小田栄周辺：30〜60万円

・工業・倉庫地域：用途次第で評価上昇

特に、大通りに面する土地や駅近エリアを所有する地主は、評価額数億円に達することも珍しくありません。

現金は多くなくても土地の評価額が高いせいで相続税が非常に重くなるのが、川崎区地主の現実です。

2. 底地・借地・貸地が複雑

川崎区の歴史的経緯から、地主と借地人の関係が残っているケースが多く、

・底地（貸している土地）

・借地権（借りている人の権利）

・再開発等協力の難しさ

が相続を複雑化させます。

底地は評価額が低くみえる一方、収益は低く、売却もしにくい厄介な資産です。

相続後に困り果てて泣く泣く底地売却……というパターンも少なくありません。

3. 老朽アパート問題が深刻化

川崎区は、工業従事者向けの古いアパートが点在します。

・築30〜50年以上

・修繕費が膨大

・入居者の高齢化

・借地上に建っているケースも多い

このようなアパートは、家賃収入より維持コストが勝ってしまい、相続時に“大きな負動産”となる危険が高いです。

4. 子どもが管理を継がない問題

川崎駅前などは都市型の生活環境ですが、区全体を見ると子世代は都内へ移住する傾向が強い地域です。

地主：「土地は守ってほしい」
子ども：「管理しない、むしろ売りたい」

このギャップこそ相続争いの火種です。

地主相続では、

①評価を下げる
②整理して分けやすくする
③争いを防ぐ仕組みを作る

これが成功の鉄則です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

まず目指すべきは、相続税評価額の圧縮です。

【土地・減額割合・上限面積】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸住宅敷地 最大50％減 200㎡
・事業用地 最大80％減 400㎡

ただし、川崎区は土地の用途が複雑なのでどの土地に特例を使うかの選択が極めて重要です。

また、アパートがある場合は貸家建付地として評価減が可能
ただし老朽化物件は逆効果の恐れあり

⇒「残す建物」と「撤退する建物」を明確化する必要があります。

2. 土地の整理：底地・借地・未利用地の方向性を決める

地主が元気なうちに資産の棚卸し（見える化）を行い、

・底地 → 借地人へ売却 or 等価交換

・未利用地 → 売却 or 駐車場化で収益確保

・工業地域 → 用途転用可能性の検討

・老朽アパート → 福利厚生施設化 or 建替え

など土地の「使いどころ」を決めていきます。

底地を整理するだけで納税資金が準備できたり遺産分割がスムーズになったりします。

川崎区の地主は、“動かす資産”の選択が命運を分けるといえます。

3. 争族予防：遺言＋共有回避＋家族会議

土地が多い地主相続は必ず揉めます。

だからこそ

・公正証書遺言で土地配分を明確に

・土地の共有を避ける（管理不能の原因）

・年1回の家族会議で現状を共有

地主本人が意思を見せることが、唯一の争族予防策です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（一覧化）

まずはすべての土地・建物について次の情報を整理します。

【項目・内容】
・地目 宅地／工業用地／雑種地など
・面積 公簿 or 実測？
・用途 自用／貸地／駐車場／倉庫
・評価額 路線価／固定資産税評価額
・法的制限 工業地域？防火地域？
・問題点 老朽／接道不良／借地人等

見える化＝対策の8割が見えると言っても過言ではありません。

◆ ステップ2：相続税の試算

税理士に依頼して「今のまま相続が発生した場合の税額」を算出。

必要に応じて

・特例の活用

・贈与の検討

・一部売却

・任意後見・家族信託

対策が数字ベースで明確になります。

◆ ステップ3：資産組み替え

川崎区は再開発が進んでいるため土地価値が上がる場所と、頭打ちの場所が分岐し始めています。

例）

・駅徒歩圏 → 維持・活用

・工場跡地 → 開発業者と交渉

・接道悪い土地 → 売却

・底地 → 早期整理が吉

・老朽アパート → 建替え or 売却

“残す土地”“動かす土地”を決めるのが地主の経営判断です。

◆ ステップ4：専門家チームの組成

川崎区の場合、以下の専門家が必要になります。

・税理士（相続税）

・不動産相続コンサルタント

・司法書士（権利整理）

・行政書士（借地関係など）

・建築士（老朽化対応）

ワンストップで相談できる体制を作れれば、地主相続は安心感が大きく違います。