地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が高く相続税の負担が大きい

港南区は、横浜市内でも住宅地として人気が非常に高いエリアであり、地価上昇が進んでいます。

【路線価のイメージ】

・上大岡駅：1㎡あたり35〜60万円

・港南台駅：25〜45万円

・上永谷・下永谷：18〜35万円

昔ながらの地主は200〜500㎡以上の宅地を所有していることも多く、
評価額が1億円を軽く超えるケースも少なくありません。

「現金はないのに税金だけ重い」という典型的な地主構造がここにあります。

2. アパート・貸地・自宅が混在して資産が複雑化

港南区の地主は

・自宅

・アパート

・駐車場

・貸地

・一部農地

などを複数所有している傾向があります。

資産は多様である一方、整理が追いつかず「相続の時にどれをどうすればいいのか」家族には判断できない状態になりがちです。

結果として
・ 相続後に慌てて売る
・ 足元を見られて安値売却
・ 家族間の争いに発展
といった事態が起きやすくなります。

3. 子世代が地元に残らず、管理が継がれない

港南区は住宅地として魅力的ですが、働き盛りの子世代は横浜中心
東京へ移住しているケースが多いです。

・地主：土地は財産、残したい
・子ども：管理が大変、売って現金にしたい

この価値観のギャップが相続争いの最大要因です。

地主が準備できなければ、負担がそのまま子供にのしかかります。

地主相続の鉄則はとてもシンプル

① 評価を下げる
② 分けやすい資産にする
③ 争いを予防する

これができれば大きな失敗は防げます。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

大幅な節税が可能な小規模宅地等の特例は必須です。

【土地区分・減額割合・上限面積】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸用土地 最大50％減 200㎡
・事業用地 最大80％減 400㎡

港南区の地主は宅地が広いので、この制度を使えるかどうかで
相続税が数千万円単位で変わります。

また、アパートがある土地は、貸家建付地として評価減が可能です。

老朽アパートは

・修繕負担

・空室リスク

・地震被害

を抱えているため、「継ぐか」「売るか」の判断が必要です。

2. 分けやすさを整える：測量・分筆・地目整理

地主相続で最も揉めるのは【土地が大きすぎて分けられない問題】

港南区でも多発しています。

生前に

・境界確定測量

・分筆登記（分ける準備）

・地目変更（農地→宅地）

・接道改善

を行うことで相続時のトラブルを激減できます。

土地は“分けやすくしておくこと”こそが資産価値です。

3. 争いを防ぐ：公正証書遺言＋共有回避＋家族会議

地主の相続では、遺言がなければ必ず揉めます。

・ 公正証書遺言
・ 共有名義はできる限り避ける
・ 年に１回は資産説明の家族会議

これだけで相続争いの８割は防げます。

地主本人が「誰にどの土地を継がせたいか」を明確に示すことが、家族の関係を守る唯一の方法です。

◆ ステップ1：資産の棚卸し（見える化）

まずやるべきは地主自身による資産の整理です。

【項目と内容】
・地目 宅地／農地／雑種地
・評価額 固定資産税／路線価
・建物状況 老朽／空室率／耐震性
・接道・形状 将来的に売れる形か
・活用状況 駐車場／貸地など

数字と実態を整理すれば、相続対策の方向が自然に見えてきます。

◆ ステップ2：相続税の試算

税理士へ試算依頼することで

・現状の危険度

・特例を使うべき土地

・売却すべき資産

などが具体化します。

漠然とした不安から「正しい判断」へと変わります。

◆ ステップ3：資産組み替え（守る土地と動かす土地）

港南区は住宅需要が高く、売却しやすい地域です。

例）

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・接道の悪い土地 → 早期売却

・更地 → 税負担が高いので収益化

・一部売却で納税資金を確保

資産は全部守るのではなく、選んで守ることが重要です。

◆ ステップ4：専門家チームを構築

地主相続では、複数の専門領域が関係します。

・税理士

・不動産相続コンサル

・司法書士

・建築士・測量士（必要に応じて）

ワンストップ体制が地主相続の成功に直結します。