地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が高く、土地が広いため相続税負担が大きい

再開発や交通利便性アップにより、旭区の路線価は着実に上昇しています。

【路線価イメージ】

・二俣川駅周辺：1㎡あたり25〜45万円

・鶴ヶ峰駅周辺：20〜38万円

・若葉台・今宿・左近山：10〜30万円

地主の土地は

・面積が広い

・複数ある

ため、評価額がまとまりやすい特徴があります。

結果として

・ 固定資産税＋相続税で大きな負担
・ 現金不足で土地売却リスク

という困った状況に陥りやすい地域です。

2. 農地・雑種地・築古アパートが残存

旭区は都市化が進みながらも、農地や雑種地が点在しています。

特に、「転用しきれなかった農地」が厄介な相続負担に化けます。

・収益が出ない

・固定資産税はかかる

・売却制限あり

・評価は高い

・管理も手間

地主本人の代では何とか維持できても、子ども世代は継がずに放置……
というケースが増えています。

さらに築30年超のアパートは、

・修繕費

・耐震基準

・火災リスク

・入居率悪化

など、相続時に “負の遺産” となりかねません。

3. 子どもが管理を継がないリスク

都心直通により、旭区は便利になりましたが、
それでもなお子世代はさらに都心へ移住しがちです。

・地主：土地は資産として残したい
・子ども：管理したくない、現金の方がいい

この意見の対立はまさに争族の火種です。

地主相続で大切なのは

① 評価を下げる
② 分けやすく整える
③ 争いを防ぐ

これだけです。

●. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋賃貸戦略

相続税の負担を最も減らせるのが、小規模宅地等の特例の活用。

【土地の種類・減額割合・上限面積】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡
・事業用地 80％減 400㎡

旭区の地主は敷地が広いため、この特例で数千万円レベルの節税になることが多いです。

加えて

貸家建付地（アパート入居者の権利が評価減要因になる）
で評価額を減らせる可能性があります。

ただし、古いアパートは放置厳禁
→ 売却 or 建替え or 賃貸整理を検討

残すべき事業と手放すべき負動産を
見極めることが重要です。

2. 土地を分けやすく整える：測量・分筆・用途配置

地主の相続トラブルNo.1は、土地が広すぎて分けられない

旭区の地主はまさにここが課題です。

対策として

・境界確定

・分筆（相続分に分ける）

・地目整理（農地 → 宅地）

・接道改善（再建築性を確保）

これらの整備を生前に行えば

・分割トラブル防止

・売却しやすい

・活用しやすい

など圧倒的な効果が得られます。

3. 争わない：遺言書＋共有回避＋家族会議

相続で家族が壊れるのは地主ほど多い傾向です。

対策はシンプル
・ 遺言書（公正証書）を必ず
・ 家族会議で現状共有
・ 共有名義は避ける（管理不能の原因）

地主本人が「誰にどの土地を継がせたいか」
を示しておくことが最重要です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状の見える化）

まず、地主資産の全体像を整理

【項目と内容】

・地目 宅地／農地／雑種地／山林
・面積・評価 固定資産税／路線価
・活用状況 自用／貸地／駐車場／アパート
・課題 老朽、接道、調整区域など

棚卸しこそ相続対策の始まりです。

◆ ステップ2：相続税の試算

税理士に「今相続が起きたら？」の数字を出してもらいます。

抽象的な不安が具体的な課題に変わり、動き出しやすくなります。

◆ ステップ3：資産組み替え・用途改善

残す土地と、動かす土地を決めます。

例）

・活用困難な農地 → 売却 or 宅地転用

・老朽アパート → 売却／建替え

・更地 → 駐車場で評価圧縮＆収益確保

・一部売却で納税資金を準備

売ることは“後退”ではありません。土地を守るための “最大の戦略” です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

地主相続は単独の専門家では不十分。
【税務 × 法務 × 不動産 × 建築】を統合する必要があります。

【理想のチーム】

・税理士

・不動産相続コンサルタント

・司法書士

・建築士・測量士（必要に応じ）

複数視点で設計することが、成功のカギです。