地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価は中程度だが土地が広い＝相続税が重い

泉区の地価は、横浜市中心部より低めですが、
地主の面積が大きいため、評価額が高くなってしまうケースが多いです。

◆路線価（イメージ）

・緑園都市・弥生台：1㎡あたり25〜40万円

・いずみ中央：20〜35万円

・下飯田・深谷・中田町：10〜25万円

「坪単価は安いけど広すぎる」
→結果として相続税の対象。納税額が大きい。

固定資産税は毎年払い続け、相続時は一括で巨額の税金が発生、という厳しい構造です。

2. 農地・雑種地・アパートが残存

泉区は市街化調整区域が点在し、農地・雑種地が土地の一部として残っている地主が多いです。

農地はそのまま相続すると

・売れない

・使えない

・税負担のみ膨らむ

という“最悪の資産”になることもあります。

さらに、築30年以上のアパートや戸建貸家が多く、

・空室

・修繕負担

・耐震性不足

で相続人の負担を増幅します。

3. 子世代の地元離れで管理困難

地主本人は泉区に住んでいても、子世代は都心へ移住しているケースが増えています。

その結果

・土地管理を継がない

・固定資産税も払えない

・とりあえず売ろう → 争いに発展

相続後の放置リスクは非常に高い地域だといえます。

地主の相続対策は

① 評価を下げる
② 分けやすくする
③ 争わない仕組み

これに尽きます。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例と賃貸活用

相続税を大きく減らせる制度→ 小規模宅地等の特例

【土地の種類と減額割合と上限面積】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地（アパート等） 50％減 200㎡
・事業用地 80％減 400㎡

泉区地主の多くは、敷地面積が広いため恩恵が大きいです。

また、アパートや貸家があれば貸家建付地として評価を2〜3割圧縮
（ただし老朽物件は要戦略）

農地の放置は危険なため

・収益化

・宅地化

・売却

などを検討し、評価抑制と現金化を同時に進めます。

2. 土地を分けやすく整える：測量×分筆×地目変更

広い土地が原因で「誰が何を相続するのか？」が揉めやすい地区です。

そこで、生前に

・境界確定測量

・分筆登記（複数区画に分ける）

・地目変更（農地→宅地）

これにより、

・分割計画がスムーズ
・売却や活用がしやすい
・争いを防げる

土地の整備は地主相続の中核です。

3. 争わない仕組み：遺言書＋家族会議＋共有回避

地主相続は「土地しかないから揉める」のが現実です。

・ 公正証書遺言
・ 管理負担や役割を共有
・ 共有名義の回避（特に兄弟間）

これを徹底しないと、兄弟の関係が簡単に破綻します。

地主本人が意思を明確にし、家族に伝えることが大切です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（見える化）

まず、所有資産の全体像を整理します。

【確認項目・内容】

・地目：農地／宅地／雑種地／山林
・面積：公簿か実測か
・評価額：固定資産税評価／路線価
・活用状況：アパート／駐車場／空き家など
・問題点：接道不良／老朽化／調整区域

これができれば、すでに半分の成功です。

◆ ステップ2：相続税試算

税理士に依頼し、「今すぐ相続が発生した場合の税額」を算出します。

数字が明確になると、

・早期贈与

・一部売却

・建替え

などの判断がしやすくなります。

◆ ステップ3：資産組み替え

土地は選んで残すことが重要です。

例：

・活用困難地 → 売却 or 等価交換

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・収益性低い更地 → 駐車場化で節税

・納税資金確保のため土地処分

泉区は需要がある地域なので、売却も十分戦略的選択です。

◆ ステップ4：専門家チーム構築

地主相続は、

・税金

・不動産

・法務

・農地法・都市計画法

が複雑に絡むため、ワンストップ相談体制が必須です。

・ 税理士
・ 司法書士
・ 不動産コンサル
・ 必要に応じ建築業者

この連携が成功に直結します。