地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価は中程度、でも土地が広いため税負担が重い

栄区は横浜市中心部と比較すれば地価は控えめですが、
地主が多くの土地を抱えていることが問題です。

◆路線価（概算イメージ）

・港南台駅周辺：1㎡あたり20〜40万円

・本郷台駅周辺：20〜35万円

・郊外部（桂台・上郷）：10〜25万円

「1㎡あたりは低いが、面積が広い」＝ 合計評価額が高く、相続税が重い

という構造が、栄区の地主に非常に多い状況です。

2. 活用されていない農地・山林が負担になる

栄区には、農地転用しきれず残っている土地が多く存在します。

放置すると

・固定資産税がかかる

・評価額は上がる

・誰も活用できない

・相続人に大迷惑

使い道がない土地ほど、相続の際に負担だけを残す結果となります。

3. 子世代の地元離れ

地主本人は土地に愛着がありますが、子供世代は

・横浜中心部

・東京

・川崎

など利便性の高いエリアに定住しがちです。

地主：「土地は財産、守りたい」

子ども：「管理も維持も大変。現金がいい」

→ 争族（争いの相続）の典型パターンです。

地主相続で必ずやるべきことはシンプルです。

① 評価を下げる
② 分けやすく整える
③ 争わない仕組みを作る

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例×賃貸活用

相続税対策の王道は、小規模宅地等の特例です。

【土地の種類・減額割合・上限面積】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡
・事業用地 80％減 400㎡

栄区の地主は宅地が広いので、この特例を使うだけで
数千万円レベルの節税になります。

さらに、アパートや貸家があれば、貸家建付地として評価が2〜3割下がる
（ただし老朽化はリスク大）

特例＋賃貸活用は、栄区地主の生命線といえます。

2. 分けやすく整える：測量・分筆・地目変更

栄区特有の問題→「土地が広すぎて分けられない」

これが争族の最強の火種です。

地主が生前に

・境界確定測量

・分筆（区画分け）

・地目変更（農地→宅地など）

を行っておくことで、争いを未然に防ぐことができます。

3. 争わない：遺言と共有回避

地主の相続では、遺言がない＝争いの開始

特に地主相続は

・遺産が土地に偏る

・不公平感が出やすい

ため、遺言は必須といえます。

兄弟が共有で相続すると

・売却できない

・管理で対立

・仲が壊れる

共有は避けて、「単独相続 or 持分差調整」が鉄則です。

◆ ステップ1：資産の棚卸し

まずは現在の資産状況を見える化する。

・地目：宅地／農地／雑種地／山林
・面積・接道：実測か、公簿か
・評価額：固定資産税・路線価
・活用：自宅／貸地／駐車場／空き家
・問題点：老朽、地形、用途制限など

これを整理するだけで相続対策の方向性が見えます。

◆ ステップ2：相続税の試算

税理士に依頼して「いま相続が発生したらいくら税金が必要か」を確認します。

数字は嘘をつきません。
危険か安全か、一気に判断できます。

◆ ステップ3：使えない土地を動かす

栄区は郊外型のエリアなので、土地の“選別”が肝になります。

例）

・利便性が低い場所 → 売却

・更地 → 駐車場で収益化

・老朽アパート → 建替え or 売却

・農地 → 活用 or 集約

土地は守るために売るという選択も重要です。

◆ ステップ4：専門家チームを組む

地主相続は、不動産・税務・法律が絡む総合戦。

・税理士

・不動産コンサル

・司法書士

・必要に応じて建築業者

このチームで対応することで失敗が大幅に減ります。