地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価は控えめだが面積が広い → 税負担が大きくなる

瀬谷区の地価は横浜市中心部と比べると低めですが、
地主は広い土地を持っていることが多いため、評価額が高くなりやすい地域です。

◆路線価イメージ

・三ツ境駅：1㎡あたり20〜35万円

・瀬谷駅：20〜30万円

・上瀬谷・阿久和町ほか：10〜25万円

「大きな土地×低い収益性」＝ 結果的に相続税が重い

固定資産税だけでも負担が続き、相続でさらに追い打ちがかかります。

2. 農地・雑種地・空き家が放置されやすい

瀬谷区は市街化調整区域が多く存在し、農地も残っています。

しかし、農地が相続では最も扱いに困る資産です。

・利用制限が多い

・売れにくい

・収益化しづらい

・評価は意外と高い

さらに、築古アパートや使われなくなった空き家が相続の負担を増大させる要因にもなります。

3. 子どもが土地を継がない傾向が強い

地主本人は土地を守りたいと思っていても、

子世代は

・横浜中心部

・東京や川崎

へ生活拠点を移している例が多数。

結果として、

地主：土地は財産だから守りたい
子ども：管理負担だけ増えるし売りたい

というギャップが争族（相続争い）に直結します。

地主相続は複雑ですが、
やるべきことは非常にシンプルです。

① 評価を下げる
② 分けやすい形にする
③ 争いを防ぐしくみ

1. 評価を下げる：小規模宅地+貸家建付地

地主の相続税対策として最重要なのが、小規模宅地等の特例です。

【土地分類・特例効果（減額）・上限面積】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡
・事業用地 80％減 400㎡

瀬谷区の地主は敷地が広い傾向があるため、この特例を活用すれば
数千万円単位の節税が可能です。

さらに、賃貸物件があれば貸家建付地の評価減が適用でき、
相続税負担を大きく抑えられます。

しかし、老朽アパートは

・修繕義務

・空室リスク

・子ども世代が管理を嫌がる

と逆に負担になるため、「残すべき」か「売るべき」か判断が必要です。

2. 土地を分けやすく整える：測量・分筆・地目変更

瀬谷区の地主相続でとても多い問題が…「土地が大きすぎて相続分割が難しい」

地主が生前に

・境界確定測量

・分筆（区画を分ける）

・用途整理（農地→宅地など）

を進めることで、

・誰がどの土地？が明確

・売却時も有利

・揉めない仕組みができる

「整備された土地」は、評価額以上の価値を持ちます。

3. 争わない仕組み：遺言＋家族会議＋共有回避

瀬谷区の地主相続は、兄弟間の意見対立が非常に起きやすい。

だからこそ

・公正証書遺言は必須

・年1回の家族会議

・共有名義は避ける（管理不能リスク）

遺言は地主本人が子どもへの最後の“配慮”です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状把握）

まず、地主が所有するすべての土地を見える化

【項目と内容】

・地目 宅地／農地／雑種地／山林
・面積 公簿か実測か
・評価額 固定資産税評価／路線価
・活用状況 アパート／駐車場／空き家など
・課題 接道不良／調整区域／老朽建物

現状の整理だけで、具体的な対策が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税シミュレーション

税理士による試算で、

・納税金額の目安

・売却すべき土地

・特例適用の有無

・生前贈与の可能性

が明確になります。

「数字を知ること」が成功の第一歩です。

◆ ステップ3：資産組み替え（整理と強化）

土地をすべて残す必要はありません。
むしろ“選んで残す”ことが重要です。

例：

・使いにくい農地 → 売却 or 宅地転用

・老朽アパート → 建替え or 売却

・更地 → 駐車場化で評価減と収益化

・納税資金確保のため一部売却

瀬谷区の住宅需要なら、売却も有効な戦略です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

地主相続は税務・法務・不動産が複雑に絡みます。

・税理士

・不動産相続コンサル

・司法書士

・必要に応じ建築士・測量士

このメンバーを揃えることで失敗を防ぎ、家族を守れます。