地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価上昇が相続税負担を押し上げる

緑区の地価は、横浜市内では中間〜やや低めですが、
交通利便性の改善や生活利便性の向上により、
駅近エリアでは上昇傾向が続いています。

例）路線価目安

・中山駅周辺：1㎡あたり25〜40万円

・長津田駅周辺：25〜35万円

・鴨居駅周辺：20〜35万円

多数の地主が200〜500㎡以上の宅地を所有しているため、
評価額が数千万円〜1億円超になることも珍しくありません。

地価が上がれば資産価値は増しますが、
相続税のターゲットになるのも事実です。

多くの地主が
「税金を払うために土地を売るしかない」
という悩ましい選択に迫られています。

2. 農地・雑種地・宅地が混在しやすい地主構造

緑区は宅地化が進む過程で、
農地や山林が宅地に転用されてきました。

その結果、地主の資産構造は複雑化し、

・一部農地のまま

・一部宅地

・中途半端な雑種地

貸地、アパートを併設
というケースが多発しています。

さらに、
農地のまま相続すると
相続税が一気に膨れ上がる
こともあるため、
地主は「農地のまま放置」が最も危険な状態といえます。

活用次第では、
評価減が使えたり、収益化できたり、
相続対策に大きく役立つ土地でもあるのです。

3. 子どもの地元離れによる管理不全のリスク

緑区は横浜中心部からやや距離があるため、
地主の子が都心や川崎方面に移住するケースが多く見られます。

その結果、

・実家に戻れない

・空き家が放置

・アパート・貸地管理ができない

・納税資金の負担を避けたい

という、相続人側の「継ぎたくない」意識が強く出やすい地域でもあります。

地主本人は「土地を残したい」と思っていても、
子どもは「現金で欲しい」と考えるケースが多く、
家族間トラブル（争族）につながることが非常に多いです。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・農地対策・貸家建付地

地主の相続税を最も効果的に下げるのが、
小規模宅地等の特例です。

・自宅敷地 → 最大80％減

・アパート敷地 → 最大50％減

・事業用地 → 最大80％減

緑区は地主特有の「広い宅地」が多いため、
この特例を最大限使うことで、
相続税が数千万円単位で減るケースもあります。

さらに、
貸家建付地（賃貸用建物の土地）は、
評価額が2〜3割下がる制度があるため、
アパートの活用がとても有効です。

また、農地を所有する地主は、

・宅地化

・アパート化

・生産緑地制度の見直し

・農地の集約・売却

によって評価額を抑えたり、
納税資金を確保したりすることができます。

農地は放置して相続すると危険なので、
地主本人が判断できるうちに検討すべきです。

2. 分けやすくする：測量・分筆・地目変更

緑区の地主が陥りやすい問題が
「農地・雑種地と宅地が混ざっていて、分割できない」という現象。

相続時に揉めないためには、

・境界確定測量

・分筆登記

・地目変更

・価値を揃える整備

を生前に行うことが非常に重要です。

どれだけ節税できたとしても、
分けられなければ争いが始まります。

土地をきれいに整理することが、
地主にとって最大の“争族予防”なのです。

3. 争わない：遺言・家族会議・共有回避

地主ほど、財産が土地に偏り、不公平感が生まれやすい相続はありません。

そのため、

・公正証書遺言

・家族会議

・共有名義を避ける

この３つが地主の命綱です。

遺言は「誰に何を残すか」を
地主本人が明確に伝える唯一の手段。

遺言がなければ、
子どもたちが争う可能性が極めて高いのが、
地主相続の現実です。

地主の相続対策は、一気にやろうとすると負担が大きくなります。

そこで、以下の順番が合理的です。

◆ ステップ1：資産の棚卸し

まずは、地主が持っている土地・建物の整理から始めます。

・面積

・地番

・地目

・路線価・評価額

・賃貸状況

・活用状況

・難あり要素（接道不良・山林など）

これを一覧で把握するだけで、すでに相続対策は半分成功しています。

◆ ステップ2：相続税額の試算

税理士に依頼して、「今相続が起きたら税金がいくらかかるか」を試算しましょう。

緑区の地主は、試算して初めて危機感を持つ方がとても多いです。

試算がなければ、適切な対策は打てません。

● ステップ3：資産の組み替え（売却・建替え・転用）

地主の相続対策は、「守る土地」と「動かす土地」の仕分けがポイントです。

・老朽アパート → 建替え or 売却

・収益性の低い貸地 → 売却

・農地 → 宅地 or 貸地に変更

・納税資金の確保のため一部売却

緑区は住宅需要が高いため、売却も十分選択肢となります。

売ることは敗北ではありません。
資産を守るための戦略です。

◆ ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続には、

・税理士

・司法書士

・不動産コンサルタント

・農地転用の専門家

など複数の専門家が必要です。

緑区の実情を理解している専門家に相談すれば、地主の相続対策は格段にスムーズになります。