地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が非常に高く、相続税負担が重い

青葉区の最大の特徴は、地価が横浜市内でもトップクラスに高いという点です。

例：青葉区の主要駅周辺路線価（目安）

・青葉台：1㎡あたり45〜70万円

・あざみ野：50〜80万円

・市が尾：35〜60万円

・藤が丘：35〜55万円

わずか200〜300㎡の宅地でも
評価額が1億円を超えてしまうケースが珍しくありません。

特に地主は「自宅敷地が広いこと」が多く、これが相続税の重荷になります。

2. 広い宅地・貸地・アパートが混在

青葉区の地主は、かつての広い農地が少しずつ宅地化されてきた経緯があり、次のような特徴を持ちます。

・自宅敷地が広い

・貸地が点在している

・アパートを複数所有

・駐車場経営をしている

・農地が一部残っている

つまり資産構造が複雑で、相続時に「どれを残すか判断できない」地主が多いのです。

3. 子どもの生活基盤が東京にある

青葉区は、「住みやすい横浜」と「働きやすい東京」を両立できる場所。

そのため地主の子どもが

・渋谷

・新宿

・中野

・港区

などに移り住むケースも多く、

土地の管理を継ぎたがらない傾向があります。

地主：土地を残したい
子ども：売却して現金がほしい

この価値観の違いが、争族（相続争い）に直結します。

地主相続の基本はたった３つ。

①評価を下げる
②分けやすくする
③争わない

この３つができれば、ほとんどの問題は解決します。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例・貸家建付地が必須

地主の相続税を劇的に減らす制度が、小規模宅地等の特例です。

適用できれば、

・自宅敷地 → 330㎡まで最大80％減額

・賃貸用地 → 200㎡まで最大50％減額

たとえば、青葉台の宅地で
評価額1億2000万円 → 2400万円まで圧縮ということもあり得ます。

さらに、古いアパートでも貸家建付地として評価を下げられるので、
収益を得ながら節税ができる仕組みです。

【ただし注意】
老朽化したアパートは修繕・空室リスク・建替え問題が相続負担を増やす可能性もあるため、
残すか売るかの判断が極めて重要です。

2. 分けやすくする：測量と分筆の徹底

広い宅地が多い青葉区では、「誰がどの土地を相続するのか？」が大問題になります。

そこで地主が元気なうちに、

・境界確定測量

・分筆登記

・地目整理（農地→宅地など）

を行っておきましょう。

これにより

・分割が明確

・売却しやすい

・納税資金を準備しやすい

といったメリットが得られます。

土地は“分けやすさ”こそが価値です。

3. 争わない：遺言＋家族会議は絶対

青葉区の地主相続は、土地価値が高いほど揉めやすい。

だからこそ

・公正証書遺言

・定期的な家族会議

・共有名義の回避

この３つは確実に行うべきです。

地主が「どの土地を誰に残したいのか」をはっきりさせることが、家族の争いを未然に防ぐ唯一の手段です。

◆ ステップ1：現状の棚卸し

まずは資産の“見える化”。

・地目・面積・接道条件

・評価額・固定資産税

・アパート収益

・老朽度・空室問題

・用途制限（第一種低層等）

資産を分類すれば、すぐに改善ポイントがわかります。

◆ ステップ2：相続税試算の実施

青葉区の地主は、試算して初めて事態を理解する方がほとんどです。

「このままだと〇千万円の納税」という現実を知ることがスタートラインです。

◆ ステップ3：資産の組み替え

青葉区は需要が非常に高いため、一部を売却して

・納税資金に

・老朽アパートの建替え資金に

・安定した収益不動産へ投資

などに回すことも有効です。

「残す土地」と「動かす土地」を仕分ける、これが地主相続の鉄則です。

◆ ステップ4：専門家チームを持つ

青葉区は地価・地形・都市計画・税務すべてが高度です。

・税理士

・司法書士

・不動産コンサル

・建築会社

最低この４者と連携すれば、地主相続は強固なものになります。