地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と税負担の増加

保土ケ谷区は、横浜市中心部と郊外を結ぶ住宅地として人気があり、
近年は再開発やインフラ整備によって地価が緩やかに上昇しています。

特に星川・天王町・保土ケ谷駅周辺では、
1㎡あたり25〜40万円程度の路線価が設定されており、
一戸建てやアパートを所有する地主にとっては、相続税評価額が高くなりやすい傾向にあります。

例えば、200㎡の宅地を所有している場合、
評価額が5,000万円〜8,000万円に達することも珍しくありません。
それに複数の貸地・駐車場が加わると、相続税課税対象者になる地主が増えているのが現実です。

地価が上がることは喜ばしい一方で、
「相続税が払えない」「土地を売って納税せざるを得ない」
という皮肉な事態が起きているのです。

◆古い借地・貸地契約の放置

保土ケ谷区には、戦後から続く借地・貸地契約が多く存在します。
地主が高齢化し、契約更新や地代改定が滞っているケースもあり、
「古い契約書のまま」「口約束で更新している」といった問題が目立ちます。

こうした借地関係を放置したまま相続を迎えると、
相続人が状況を把握できず、
「地代の回収ができない」「権利関係が不明確で売れない」
といったトラブルにつながります。

地主としては、生前に

・借地契約書の有効性を確認する

・更新料・地代の見直しを行う

・借地権割合・底地価値を明確にしておく

などの整理が不可欠です。

◆坂の多い地形ゆえの「分けにくさ」

保土ケ谷区は丘陵地が多く、坂道・高低差のある土地が多いのが特徴です。
そのため、土地の形状が不整形だったり、道路に面していなかったりすることも珍しくありません。

このような土地を複数の相続人で分けるのは非常に難しく、
結果的に「共有名義で相続する」ケースが増えます。
しかし、共有名義は後々の売却・管理・修繕・登記などで大きな障害になります。

地主が元気なうちに、どの土地を誰に継がせるかを決めておくことが、
円滑な相続の第一歩です。

地主が「土地を守る」「家族を守る」ために必要なのは、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
という３つの基本対策です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大限に活用

地主が相続税を減らすための最大の武器が、
「小規模宅地等の特例」です。

この特例を活用することで、

・自宅敷地は330㎡まで80％減額

・事業用地は400㎡まで80％減額

・賃貸住宅用地は200㎡まで50％減額

と、相続税評価額を大幅に下げることが可能です。

ただし、複数の土地を持つ地主は、
「どの土地に特例を使うか」で税額が大きく変わります。
たとえば、自宅よりもアパート敷地を対象にした方が節税効果が大きい場合もあるため、
税理士と一緒にシミュレーションを行いましょう。

また、貸家建付地（アパート・貸家付きの土地）は評価額が2〜3割下がる傾向があります。
保土ケ谷区では、駅徒歩圏内や幹線道路沿いのエリアに賃貸需要が高く、
「収益を得ながら評価を下げる」ことが可能です。

ただし、老朽化した物件は逆にリスクとなるため、
建替えやリノベーションによる再生プランも並行して考えるべきです。

2. 分けやすくする：測量・分筆・境界確定

保土ケ谷区の地主が相続でもっとも苦労するのが、
「土地の分け方」です。

不整形地や段差のある土地は、面積が同じでも価値が違うため、
単純に「等分」では不公平になりがちです。

そのため、生前に測量と分筆を行い、

・各区画の面積と価値を明確にする

・相続人ごとの配分をシミュレーションする

ことで、相続後の混乱を防ぐことができます。

また、境界が不明確なままだと、隣地とのトラブルにも発展します。
「測量→分筆→登記」の流れを地主本人の代で完了させておくことが理想です。

3. 争わない：遺言と家族会議の徹底

地主の相続で最も避けたいのが、兄弟間の争い（争族）です。
保土ケ谷区の地主の多くは、「家族が地元に残る人」と「都心部に出た人」が分かれており、
土地に対する価値観が異なる傾向があります。

このようなときこそ、遺言書の作成と家族会議の実施が欠かせません。

遺言は公正証書にして、

・誰がどの土地を相続するか

・共有を避けるための分け方

・納税資金の準備方法

を明確にしておきましょう。

また、年に一度でも良いので、
家族全員で土地や資産について話し合う「家族会議」を開くことも効果的です。
地主が生前に家族の理解を得ておくことで、
相続後のトラブルは格段に減ります。

◆ステップ1：資産の棚卸し

まずは、自分が所有している土地・建物の一覧を作成しましょう。
地番・地目・面積・評価額・固定資産税額・借地・貸家の有無などをまとめ、
「どの土地が動かせるのか」「どの土地が負担なのか」を整理します。

特に、保土ケ谷区は坂道や高低差のある土地が多く、
利用しやすい土地と利用しにくい土地が明確に分かれます。
現状を“見える化”することが相続対策の第一歩です。

◆ステップ2：相続税のシミュレーション

税理士に依頼して、現時点での相続税試算を行いましょう。

これにより、

・納税資金がどのくらい必要か

・どの土地に特例を適用すべきか

・贈与や売却が必要か

が明確になります。

「相続税がかからないだろう」と思っていた地主が、
試算してみると数千万円単位の税額になることもあります。
早めのシミュレーションこそ、最大の備えです。

● ステップ3：資産の組み替え

収益を生まない土地を売却して、
現金や収益不動産に組み替えるのも有効な戦略です。

たとえば、

・利便性の低い坂上の土地を売却し、平地に小規模アパートを建てる

・古い貸地を解約・売却して、現金で納税資金を確保する

・空き家を解体して駐車場として活用する

といった方法があります。

土地を「減らすこと」も立派な相続対策です。
地主が「残す」「動かす」「手放す」の３つを見極めることが重要です。

● ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続は、税金・登記・土地活用・契約などが複雑に絡み合います。
保土ケ谷区や横浜市の地価・開発事情に詳しい
税理士・司法書士・不動産会社・行政書士など、地域密着の専門家に相談しましょう。

地元の専門家であれば、坂道や再開発エリアなど、
保土ケ谷区特有の事情を踏まえた実践的な提案が受けられます。