地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価上昇と相続税の圧迫

南区の地価は、横浜市内の中では中間層に位置しますが、
近年は再開発や駅周辺整備により、じわじわと上昇傾向にあります。

たとえば、京急線「上大岡」駅や「井土ヶ谷」駅周辺の路線価は、
1㎡あたり25〜40万円前後と高水準を維持しており、
昔からの地主が広い宅地を所有していると、相続税評価額が1億円を超えるケースもあります。

つまり、「都会ほどではない」と油断している地主ほど、
いざ相続が発生した時に、想定以上の税金負担に苦しむのです。

また、南区は坂の多い地形で、一筆の土地が複雑な形をしていることも多く、
「分筆しづらい」「売却しにくい」といった土地の流動性の低さも課題です。

◆借地・貸地・古家が混在する複雑な地主構造

南区の地主の多くは、代々受け継いだ土地を貸地・借地・アパート・自宅用地として使い分けています。
しかし、借地権や古い賃貸契約がそのまま残っているケースが多く、
相続時に「どの土地が誰のものなのか」が曖昧なまま話が進まないことがあります。

たとえば、

・借地人がいるため、自由に処分できない土地

・老朽化したアパートをどう扱うか決められない

・底地のまま数十年放置している

といった問題が多発しています。

こうした“契約・権利の整理不足”が、相続の現場では大きなトラブルに発展します。
地主本人が元気なうちに、契約・境界・評価を見直すことが重要です。

◆相続人の生活環境の変化

南区の地主は、子世代が東京・川崎・横浜北部に住んでいるケースが多く、
「実家の土地をどう管理するか」「空き家をどうするか」で家族間の意見が分かれやすい傾向にあります。

特に、

・長男は家を守りたい

・次男・長女は売却して現金化したい

・親はできれば土地を残したい

といった構図は典型的です。

このように、相続は“価値観の相続”でもあるため、
地主は「土地をどう引き継がせたいのか」を明確に伝える必要があります。

地主が土地を守りながら、相続税を最小限に抑えるためには、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
という３つの対策が欠かせません。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例の最大活用

地主の相続税を大幅に軽減できる代表的な制度が、
「小規模宅地等の特例」です。

この特例を活用すると、

・自宅敷地：330㎡まで80％減額

・事業用地：400㎡まで80％減額

・貸付事業用宅地（アパートや駐車場など）：200㎡まで50％減額

と、大きな節税効果が得られます。

ただし、南区の地主は、複数の土地を持っていることが多く、
「どの土地に特例を適用するか」で節税額が大きく変わります。
また、被相続人と同居しているかどうかによっても、
特例の適用条件が異なる点に注意が必要です。

税理士と相談のうえ、最も効果の高い組み合わせを選ぶことが大切です。

さらに、貸家建付地（アパート経営など）として土地を活用すると、
土地評価額を下げながら、相続税対策と収益確保を同時に行うことが可能です。
ただし、南区では坂道や狭小地が多く、建築コストがかさむ場合もあるため、
立地条件に合った活用方法（駐車場やコンテナ型賃貸など）を選ぶことがポイントです。

2. 分けやすくする：測量・分筆・地目変更

地主の土地を相続で分ける際、境界が曖昧だと兄弟間の争いの火種になります。
南区では、古い土地が多く、境界杭や登記情報が不明確なケースが非常に多いです。

そのため、元気なうちに測量・境界確定・分筆登記を済ませておきましょう。
これにより、

・どの部分を誰が相続するか明確になる

・売却・贈与・活用の判断が容易になる

・将来の分割トラブルを防げる

といったメリットがあります。

また、長年「畑」「雑種地」として登記されている土地を宅地に変えるなど、
地目変更も検討すべきです。
土地の種類と利用状況を一致させることで、
税金・登記・売却のすべてがスムーズになります。

3. 争わない：遺言と家族会議

地主の相続で最も多いトラブルが、「遺言がなかった」ことによる争いです。
特に南区の地主は、
「自宅は残したいが、他の土地はどうするか決めていない」
という方が非常に多く見られます。

その結果、

・誰が家を相続するのか決まらない

・売却金の分配で揉める

・借地人やテナント対応で混乱する

といったケースが起こります。

これを防ぐには、公正証書遺言の作成が最も確実です。
また、年に一度は家族全員で資産や意向を共有する家族会議を開き、
「何を残し、何を手放すか」をオープンに話し合うことが大切です。

地主にとっての“相続対策”とは、税金を減らすことだけでなく、
家族の絆を守るための準備でもあります。

◆ステップ1：資産の棚卸し

まずは、自分が持っている不動産をすべて書き出します。
地番・地目・面積・評価額・用途・借地・貸家の有無などを整理し、
「収益を生む土地」「維持費だけかかる土地」を明確にします。

南区は坂の多い地形ゆえに、土地の形状が複雑な場合も多く、
売れやすい土地と売れにくい土地の差がはっきりしています。
早めに現況を把握しておくことが、最初の一歩です。

◆ステップ2：相続税の試算

税理士に依頼して、現時点での相続税額を試算しておきましょう。
路線価ベースで評価を出すことで、
「このままではどれくらいの税金がかかるのか」が明確になります。

試算をすると、

・納税資金が不足しているか

・贈与や保険で備える必要があるか

・土地の売却が必要か

といった現実的な対策を検討できます。

◆ステップ3：資産の組み替え・活用

相続税対策のためには、
「土地を守るために、一部を手放す勇気」も必要です。

収益性の低い土地を売却して、

・相続税の納税資金を確保

・残った土地を整備・活用

という流れをつくることで、結果的に資産全体を守ることができます。

また、老朽化したアパートを建て替え、
賃貸併用住宅や駐車場経営など、現金収入を生む形に変えるのも効果的です。
ただし、建築コストと収益のバランスをしっかり計算することが大切です。

◆ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続対策は、税務・登記・土地活用のすべてが関わります。
南区や横浜市内の土地事情に詳しい、
税理士・司法書士・不動産会社・行政書士などの専門家チームをつくり、
一体的にプランを立てましょう。

地域に精通した専門家であれば、
「坂道・傾斜地の活用」「借地契約の更新」「再開発動向」など、
地元特有の事情を踏まえた現実的なアドバイスが受けられます。